2023购物中心运营行业市场深度调研

一、购物中心行业发展概况

购物中心主要是将多个零售店铺综合在一起，在一个大型的建筑物内或者某一个特定的区域内，为消费者提供较为完善的综合性服务，属于商业综合体的一种。购物中心按辐射范围和选址可分为为城市型、区域型、社区型和奥特莱斯型。按品牌次级可分为精品型、时尚型和生活型。购物中心的规模以及形式与周边环境有一定关联，所以会将购物中心分为不同的类别。

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

购物中心相比于传统的百货门店，在客群定位，功能布局、空间打造、消费体验上都更多地从消费需求、消费变化、消费习惯出发，更好地体现了消费者中心地位，表现出了鲜明的需求导向、流量导向，更好地顺应了消费品质化、家庭化、生活方式化发展方向，顺应了消费中心从功能性、实物型消费向服务型、体验式、社交化、泛娱乐化消费转移的趋势。

二、购物中心行业现状分析

数据显示，2016-2021年我国购物中心总数量由2862家增长至5936家，购物中心总面积由23899万平方米增长至47500万平方米。其中，2020-2021年受疫情影响，购物中心新开业数量和面积波动下滑。数据显示，2020年我国购物中心新开业数量为374家，较上年同比下降28.4%;我国购物中心新开业面积为3530万平方米，较上年同比下降26%。2021年我国购物中心新开业数量为510家，较上年同比增长36.4%;我国购物中心新开业面积为4768万平方米，较上年同比增长35.1%。

人流量方面，2020年我国购物中心累计客流量为260亿人次，较上年同比下降31.6%;2021年我国购物中心累计客流量为287亿人次，较2020年增长10.4%，但仍未恢复至2019年的客流量水平。

2012至2021年，全国居民人均可支配收入从16510元增长至35128元，期间年均复合增速为8.75%。随着居民人均可支配收入的快速增长，为购物中心市场的发展奠定了稳定的经济基础。

根据国家统计局发布的数据显示，截至2021年末，我国常住人口城镇化率接近65%，相比 2020年末提高了0.83个百分点。随着我国城镇化率的不断提升，城市购物中心数量也随之增长。

据联商网数据，2021年全国新开业的商业项目数量510个(含存量改造物业;不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区，商业建筑面积≥2万方)，同比增长36.36%。

根据2021年中国购物中心年度调查统计结果，购物中心TOP70企业2021年在营购物中心2061个，总建筑面积约2.13亿平方米。在70家企业中，旗下在营购物中心数量10-29个的占比最高，为49%;万达商业管理集团有限公司在营购物中心总数及总建筑面积最多，分别为417个、5895家。

2021年，最新拟开业时间的购物中心约1200家。而历年全国购物中心年开业率基本在55%上下，但因疫情延迟的项目今年开业概率理应大于历年开业率，所以在疫情稳定前提下，2021年至少能开出700家，新增体量约6000万平方米。

从城市选择和商圈进驻上来看，前十年60%的购物中心集中在四个一线城市，后逐渐延伸至二线城市。但近几年随着一二线城市购物中心平均空置率的提升，购物中心争先下沉将成为行业主要发展趋势。数据显示，2019-2021年我国购物中心平均空置率分别达到6.1%、11%、9%。

三、购物中心行业前景分析

购物中心要想实现科学的业态组合，首先应该不断地优化以及提升自身的业态、品类丰富度。当前购物中心因体量限制、业态规划不合理等因素，造成业态或品类缺失，譬如有些购物中心缺少超市业态，造成了无法满足消费者的日常生活需求，间接影响了其他业态的客流带动。

购物中心在追求业态、品类丰富度的同时，不可避免地会与其他竞争对手产生同质化，有些甚至同质化程度达70%，为避免恶性竞争，购物中心应该在相同业态或品类招商方面，尽量实施品牌差异化，减小竞争压力。

当前，许多购物中心大力引进了数码体验店，包括苹果、华为、小米的体验门店，这类门店能够带给消费者在智能科技下的沉浸式的消费体验。网红饮品也发展迅速，以喜茶、一点点奶茶为代表的饮品品类，不仅具有较强的租金承受能力，并且其自带话题度，能够吸引诸多粉丝“打卡”拍照，不仅能使得购物中心的客流量得到拉动，还能够给购物中心整体的形象增加创新、年轻和体验的元素。对于运动品类，在当前我国全民运动潮的兴起下，运动服饰市场发展迅速，加上当前的运动服饰品牌大都比较注重时尚度的打造，有助于购物中心吸引年轻且具有一定消费潜力的群体。

同时随着年轻消费群体的崛起，年轻人正在成为购物中心的消费主力。因此，如何吸引年轻人成为购物中心行业关注的焦点。为了吸引年轻人，很多购物中心都在费尽心思打造新奇潮酷的体验场景。不过，在强化体验的同时如何保持消费同步增长，实现体验和消费的平衡，对于很多购物中心来说依然是一大挑战。

对于新兴品牌而言，一方面，当前新兴零售品牌、跨界集合店品牌的发展速度较快，当前新兴的零售品牌有着丰富的品类和形式，例如潮牌店、设计师店铺、买手店、美妆集合店等，这有助于精准地吸引到细分的客群，进而通过精准人群明确购物中心定位，激发购物中心活力。这些新兴品牌给人们带来了新的生活和时尚方式，是对“人货场”三要素的创新甚至重构，也给购物中心带来了新的消费氛围。另一方面，新兴的生活服务品类的发展却呈现出下行趋势，新兴的生活服务品牌知名度普遍较低、实力不强，对于购物中心的租金和客流缺乏贡献。

此外，新兴的餐饮品牌、文体娱乐品牌在首层的发展并不稳定，新兴餐饮品牌虽然能够创意创新，给消费者营造新鲜的环境，但是餐饮行业主要的还是菜品的口味，因此部分新兴的餐饮品牌经营状态波动较大。而文体娱乐类品牌一般都具有比较高的承租面积，市场影响力还需要后期培育，购物中心“寸土寸金”，引入这类品牌适配度有待考量。

购物中心在追求业态、品类丰富度的同时，不可避免地会与其他竞争对手产生同质化，有些甚至同质化程度达70%，为避免恶性竞争，购物中心应该在相同业态或品类招商方面，尽量实施品牌差异化，减小竞争压力。

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