长租公寓运营模式有多少?中国长租公寓行业发展现状

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

运营模式

一是开发运营，公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”;

二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费;

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费;而资产所有者享受资产增值和固定租金收益;

四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

中国长租公寓行业发展现状

中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源—设计装修—营销签约—日常运营管理—后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括获得房源后装修设计;运营过程中大数据系统的应用;日常运营过程中的附加服务，如租金贷款、家具租赁等。

随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。

数据显示，集中式长租公寓占比从2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整体规模增长212%至449亿元，相对而言，分散性和以个人为主的非结构化长租公寓占比小幅度下降。就国内整体运营中的集中式长租公寓数量变动而言，近年来随着万科、龙湖和旭辉等头部房企布局加快，整体长租公寓数量快速增长，截至2021年已达260万套，相较17年底增长160万吨，其中非连锁仍是主要数量来源，但连锁整体增速更快，占比持续增长。

中国长租公寓行业发展模式与政策分析

作为租房市场的重要板块，长租公寓行业亦在摸索更成熟的发展模式。在经历了规模快速扩张阶段后，长租公寓企业主动按下缓冲键，开启自我迭代之路。

3月5日发布的《政府工作报告》指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。话音刚落，多个省积极响应政策，湖南省、郑州市、深圳市等出台租赁住房用地政策，鼓励租房市场发展渐成大潮。

《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)将于9月1日起施行。《条例》坚持发展与规范并重，住房租赁体系更加完善。在强化政府对房源供给统筹职责、提高城市基层社会治理水平的同时，强调市场主体责任，维护租赁当事人合法权益。强化底线思维，管理措施更加精准。依据我国价格法、突发事件应对法等法律法规，规定政府相关部门要加强租赁价格监测，建立健全预警机制，保持租赁市场的稳定，突出底线响应和联动管控。

根据中研普华研究院《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

近年来，在“房住不炒”“租售并举”“扩大保障性租赁住房供给”等一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系(下称“纳保”)。

今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。与此同时，在一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。

ICCRA统计数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套(间)。纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占宿舍型公寓总规模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的纳保比例分别为5.1%和3.1%。

与此同时，纳保的企业名单亦持续更新中。除了国资背景企业外，一些非国有企业也获得进入保租房领域的门票，包括旭辉瓴寓、安歆、柚米寓等，企业参与保租房的方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等。

ICCRA统计数据显示，截至目前，全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。

长租公寓竞争格局

2009年，以创业系为主的品牌商开始进入长租公寓领域，此后各家公寓品牌纷纷成立，包括魔方、YOU+、乐乎等品牌。行业转型阶段，主流房企已经基本完成长租公寓等地产相关多元化业务布局，目前国内竞争第一梯队仍是由具备高资产优势的主流房企，其中万科和龙湖整体管理规模位列一二，2021年分别为20.87万件和12万件。

万科泊寓作为国内长租公寓龙头企业，主要盈利模式是资产收购+持有经营，通过公开招拍挂的方式获取自持住宅用地，自建公寓，自己运营。数据显示，累计开业从2015年的1000间到2022年上半年的16.95间，管理规模已接近21万件，整体租赁营收持续增长，2021年已达到28.9亿元，2022年上半年营收为14.8亿元。整体出租率为94.0%，续租率为56%，而管理规模第二的龙湖冠寓整体出租率在93.3%，表明用户对主流房企公寓的认可度。

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