二手房行业市场全景调研与发展前景预测报告

二手房行业市场前景如何?目前，我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是，高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化方向发展

近段时间以来，全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。有业内人士表示，“带押过户”模式为买卖双方节省了费用、时间，提升了交易安全性，或有利于活跃各地二手房市场。

过去，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

据中研产业研究院《2022-2027年中国二手房行业市场深度调研及投资策略预测报告》分析：

二手房行业现状分析

二手房市场崛起是房屋中介行业成长的驱动力。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

近年来随着我国二手房市场的逐渐放开，进入市场的二手房数量不断增加，二手房交易规模不断扩大，市场规模也在不断增长。数据显示，截至2018年末，我国累计二手房交易金额已经超过30万亿元;2019年我国二手房市场规模6.7万亿元，预计到2021年将达到8.4万亿元。

在市场推动下，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成了完整的二手房产业链，全国的经纪公司门店数超过20万家，有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。

2020年全国二手房成交量420万套，交易面积3.96亿平方米;2021年全国二手房成交量393万套，交易面积3.6亿平方米。一、二线城市房产交易逐步进入二手房为主体的市场结构。

2021 年下半年以来房地产市场销售开始下滑，2022 全年维持低迷态势， 仅有两个月的脉冲式恢复。2021 年全国商品房销售金额同比+4.8%，市场 前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%。2022 年 1-11 月 全国商品房累计销售金额 11.86 万亿元，同比-26.6%;从单月来看，4 月、 5 月同比降幅最大，超过-30%，下半年由于低基数原因，同比降幅有所收 窄。年内持续有政策刺激出台，但对销售多为脉冲式促进，6 月全国第一 波疫情结束，二季度累计的需求集中释放，单月销售同比降幅低于 20%， 而进入 7 月份后受停工断贷事件影响，销售再度回落;9 月受各地保交楼 快速推进、政府回购房增加及涉房交易税费减免等影响，单月销售有所恢 复，但持续性较低。

截止至2021年11月，深圳网签二手房套数4.07万套，同比下滑57.28%;上海网签二手房套数27.18万套，同比下滑7.66%;广州网签二手房套数10.86万套，同比下滑1.23%;北京网签二手房套数19.1万套，同比增长14.7%，成为一线城市中唯一一个网签量明显上涨的城市。

去年“十一”期间，50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。

诸葛找房数据研究中心统计，“十一”长假，二手房市场重点监测的5城成交367套，较去年同期上涨98.4%。其中，北京、深圳、东莞、佛山、青岛5城均较去年“十一”期间成交上涨。

11月16日，国家统计局发布数据显示，10月份全国70城二手住宅价格指数环比下降0.5%，同比下降3.7%。一线城市二手住宅价格同比上涨1.3%，但环比已连降两月，而二三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降。、

2022年以来，各地陆续加大了对二手房市场的放松力度，从限售年限缩短、降低二手房购买门槛，以及近来的“带押过户”的落地、税费减免、公积金利率下调等政策，均在一定程度上强化了二手房市场信心。

数据显示，房屋经纪人收入过于集中在头部，10%的高收入经纪人在总体收入中的占比高达40%至50%，50%的低收入经纪人收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期时尤为明显。

纵观全国房屋中介行业和经纪人现状，缺少协作也是制约行业发展的一大问题。数据显示，尽管大城市的头部企业市场占有率偏高，但全国门店小于10家的小规模公司在数量上也占到了97%的比例，这反映出行业内单兵作战盛行的现实，因为互相之间缺少协作，难以形成规模效应。

此外，就目前行业现状来看，我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场标准。据统计，目前我国的平均佣金率仅有2%，远低于美国、日本等成熟市场5%至6%的平均佣金率;我国千人经纪人覆盖率约为0.25%，低于美国的0.6%;从人效来看，我国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

二手房市场行业前景分析

2022年以来，在政策上，二手房方面的政策调整尺度相对而言大于新房。目前，关于二手房交易的政策放松主要有4类，一是限售年限的缩短或取消，加快了二手房供应入市。二是税务方面的优惠，如二手房增值税免征年限的减少。“十一”前，财政部再度推出“1年内换房退个税”政策，对市场信心有所提振。三是二手房限购方面的放松，如杭州、南京等地对二手房的购买门槛和限购套数均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相对要大一些，部分城市对本地户籍家庭购买二手房已经不做限制，对外地客群购买二手房的门槛也降至较为宽松的程度，对需求起了一定的释放作用;四是“带押过户”的推广，推动了交易过程的简化。

过去几年新房大量成交，增加了二手次新房的供应，经过几年的限售期，加上目前限售年限缩短，二手次新房可以上市交易了。相比于新房，二手次新房兼具房龄新和现房两大优势，对购房者而言具有相当的吸引力。

房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。下一步，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

想要了解更多二手房行业的发展前景，请查阅《2022-2027年中国二手房行业市场深度调研及投资策略预测报告》。