物业管理行业现状及发展前景分析2023

随着中国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在中国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。

一、物业管理概述

物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。

近年来，物业管理行业迸发出巨大的发展潜力。而衡量一个楼盘的好坏，物业服务常常是一个十分关键的标准。物业的好坏直接关系到居住舒适度的高低，在将来进行房屋交易时，这也是影响房屋价值高低的重要因素。

物业管理被普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升，物业管理提供的服务商品，是一种综合性的管理和全方位的服务，而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人，最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。

物业管理大概分成两类：第一，居住物业;第二，商业物业。居住物业主要跟生活相关，按目前情况看，居住物业在物业市场占了70%的规模;商业物业就是居住物业以外的物业管理活动。

二、物业管理行业现状分析

2021年，对物业管理行业来说，是经历磨砺的一年，也是机遇的一年，地产行业的动荡将物业管理行业推进激流。据中国物业行业协会不完全统计，2021年，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业。交易金额约333.3亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%，其主要诱因源于房地产行业危机性突发导致物业企业出售。

多数物业公司收入来源比较单一，物业费仍然是物业公司收入的主要来源，因为物业费有天花板，所以物业公司收入还有一定的天花板。物业管理标准化程度仍然比较低，整个行业法制化程度还比较低。资本市场对物业管理市场的推动空间是非常巨大的，未来通过资本市场一定会推动整个物业市场进一步发展。

据中研产业研究院《2023-2028年物业管理行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析：

现在，物业行业正走到重新进行市场定位和寻找未来发展方向的关键时刻，从服务理念、服务方式到经营理念、经营方式都到了深化改革的阶段。

从物业特征来看，每个城市都跟物业紧密相关，物业是一个非常庞大的市场。目前物业管理仍处于追求规模增长的粗放阶段。

据不完全统计，截至2021年12月10日，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业。交易金额约333.3亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%。并购标的估值水平在7.45x与26.9x之间，相比2020年的平均估值水平下降约20%。总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

三、物业管理市场竞争格局

根据中物研协的数据，500强物业服务企业业务分布广泛，2020年度管理区域遍布全国72个城市。在管理项目城市分布方面，500强企业一线城市住宅物业服务项目为7070个，占比15.70%，二线城市19108个，占42.43%，三四线城市41.24%，海外项目280个，占比0.62%。与2019年相比，三四线城市的项目比重上升2.23个百分点。

从服务面积看，500强企业一线城市住宅物业服务面积9.45亿平方米，占比10.84%;二线城市38.46亿平方米，占44.15%;三四线城市38.83亿平方米，占44.57%;海外项目管理面积为3900万平方米，占0.44%。

从城市群分布来看，2020年500强物业企业管理主要集中在长三角、粤港澳及长江中游城市群，管理面积合计占全国一半以上。

目前，我国的物业管理市场还是以中低端物业为主，高端物业管理为辅的竞争格局。就当前竞争态势来看，传统的中低端物业管理服务供给过多，服务模式缺乏创新，同质化较为严重，价格不断被压低，竞争非常激烈;相比于劳动密集型的中低端物业管理服务，以技术和人才为特点的高端物业管理服务有更多的附加值提升空间，通过智能化和人性化的服务让消费者体验升级的同时也增加了消费者的价格接受度。

四、物管行业营收规模分析

2021年物管行业营收规模为12688.1亿元，同比增长20.7%。其中，TOP100企业收入均值为27.53亿元，同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元，同比涨31.7%，是百强企业均值的3.27倍。从2021年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。增值业务在百强物业收入、利润结构占比逐渐扩大，企业收入利润增强前景空间大。

五、物业管理行业前景

近年来，“互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。

目前，整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。

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