旧城改造行业市场多大?旧城改造行业市场前景分析及投资战略

旧城改造行业市场多大?随着一线城市新增用地供应的逐年减少，新房市场开发逐渐进入徘徊阶段，北上广深等大型城市更是率先进入存量房时代。 同时，城市结构的调整也带来了产业结构的重塑和人口结构的改变，旧改、存量升级为核心的城市更新开发模式渐成主流。近年来，全国各大房企也将存量资产改造看做业绩新的增长极，其中万科、绿地、首开、中粮、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不断创新拓展，一些知名城市改造项目也正在不断涌现。随着开发商将一座座城市更新项目改造升级的完成，原来老旧的厂房、商业、写字楼、酒店又开始焕发生机，甚至成为网红打卡的胜地。

2019年全国商品房销售金额超过16万亿元，TOP30企业集中度达50%。随着房地产行业由增量时代逐步向存量时代过渡，增量空间将不断缩小，城市更新市场规模将不断增加。

中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年旧城改造产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：

旧城改造行业市场分析

旧城改造是对城区道路、路网、水电、通讯，局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，并根本改善其消防、出行、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程;又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

住建部统计数据显示，截至2020年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年计划推出旧城改造计划。北京大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，完成50个老旧小区综合整治项目，投资超12.8亿元。上海坚持留改拆并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6万套。

当前我国城镇化率水平为64.7%，十四五期间将迈入65%-70%区间。从发达国家经验来看，城镇化率在达到70%后城镇化速度将明显减慢;我国自2015年以来城镇化速度逐步递减，预计未来城镇化也将逐步从“高速发展”转向“高质量发展”，城市更新将发挥重要作用，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。

此外，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，城市更新热情持续高涨。以上海为例，2021年6月，上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金联合成立800亿元城市更新基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，未来全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目。2022年2月，上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)注册成立并完成备案,注册资本为100.02亿元人民币，这是上海2021年6月发布的800亿元城市更新基金中的引导基金，其备案完成标志着上海在城市更新资金支持方面取得重大进展。2022年4月，保利发展控股集团股份有限公司参与上海城市更新引导私募基金合伙企业，持有有限合伙份额20亿元。

旧城改造行业市场前景分析

2021年11月工信部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，选取21个城市开展城市更新试点。值得注意的是，2021年以来全国共有超过30个省市已出台城市更新相关政策，范围远大于试点城市，这主要由于多数地方政府对城市更新持积极态度。如辽宁2021年4月谋划首批城市更新示范项目120个，总投资1891亿元。谋划“十四五”期间涵盖住建、交通、商业、文旅、工业遗产和生态治理等城市更新项目2230个，总投资1.3万亿元。广州市“十四五”规划公布了五个重点城市更新方面的投资金额，预计十四五期间实现投资总额达3315亿元，总投资金额达7672亿元。武汉市更新中心初步选择了153个更新项目纳入“十四五”城市更新项目库，总投资超过5000亿元。

在城市化进程中，老旧小区改造一直是城市更新环节的重要板块，也是和百姓民生息息相关的产业。近年来，我国围绕老旧小区改造不断落实相关政策，在政策和市场双轮驱动下，越来越多的城市和家庭享受到老旧小区改造带来的福利。进入2023年，老旧小区改造力度依然在持续强化。近日，住建部部长倪虹在接受采访时就明确了新时期老旧小区改造的三大重点，涵盖了楼道革命、环境革命、管理革命三大领域。

按照住房和城乡建设部标准定额司公布的相关数据显示，目前我国很多老旧小区年龄都在20年以上，存在设计标准低、后期管理维护不到位等一系列问题，全国老旧小区数量近17万个，建筑面积约40亿平方米，这个庞大的存量市场也成为城市更新的症结。经过多年高速发展，我国已经将城市更新作为实现新型城镇化高质量发展的重要途径。尤其是在可持续发展理念引领下，老旧小区改造成为新一轮城市竞争力打造的关键所在。

“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，住建部初步估算老旧小区改造投资高达4万亿元，按改造期五年计算，每年投资额新增超8000亿元，其中信息化建设约占18%，超1440亿元。

自2018年以来，随着各地老旧小区改造步伐加快，对相关行业的拉动作用也越来越明显。仅仅是建材、建筑装修、物业管理、通信设备等行业，市场规模就持续扩容。行业评估显示，与老旧小区改造产业链相关的行业，其不同品类的产量拉动比例从2.2%到83%不等。其中，保温材料行业产值拉动最高可达1250亿元。专家评估分析指出，目前我国老旧小区建筑面积约40亿平方米，即便不考虑加装电梯，老旧小区改造的最低标准依然高达4934亿元。如果涉及加装电梯等单项附加费用，全国老旧小区改造的投资总额将在万亿元以上。

从长远来看，我国的城镇化率水平目前为64.7%，对标发达国家依然有一定的差距。按照规划目标，“十四五”期间我国的城镇化率水平将迈入65%-70%区间，城市更健康、更安全、更宜居，为了达到这个目标，以老旧小区改造为核心的城市更新将发挥重要作用。

按照政府规划，2023年我国计划改造5万个以上老旧小区，力争让2000万居民获益。毫无疑问，在国家政策强力赋能下，老旧小区改造将带动多个细分产业领域持续释放需求，市场体量与商机不断扩容，产业链发展将迎来新高峰。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年旧城改造产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》。旧城改造行业研究报告中的旧城改造行业数据分析以权威的国家统计数据为基础，采用宏观和微观相结合的分析方式，利用科学的统计分析方法，在描述行业概貌的同时，对旧城改造行业进行细化分析，重点企业状况等。