养老公寓行业市场前景预测报告2023

“如何实现老有所养、老有所依”成为今年全国两会期间，多位全国政协委员和全国人大代表共同关注的话题。

3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，五年来，我们切实保障和改善民生，加快社会事业发展。加强社会保障和服务。建立基本养老保险基金中央调剂制度，连续上调退休人员基本养老金，提高城乡居民基础养老金最低标准，稳步提升城乡低保、优待抚恤、失业和工伤保障等标准。积极应对人口老龄化，推动老龄事业和养老产业发展。

今年2月28日，国家统计局网站发布的《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年我国人口自然增长率为-0.60‰，2022年年末，我国60岁以上人口数量达28004万，占全国人口的19.8%，65岁以上人口占比达14.9%。

随着适老化产业的悄然兴起，开发和推广适老产品，拓展可持续增长的“银发经济”市场发展空间已成国家政策导向。

一、养老公寓概述

养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。

养老公寓是养老机构中偏中高端消费的业态，从跑马圈地到管理运营，产业将迎来新一轮升级。在2010年前后，像泰康人寿，亲和源集团等以老年人为客户群体的机构就开始布局养老公寓，2013年养老政策元年后，陆续有大批地产开发商、保险机构、医疗机构等机构大规模进入产业，但大多机构都是为了圈地而并非为了做养老，进入2018年，房市进入休整期和服务付费意识的增强，养老公寓开始逐步从跑马圈地走向精耕细作，运营成为养老地产天字一号工程。

养老公寓四种常用销售模式，会员模式资产最轻最易复制。目前养老公寓付费模式有四种常见付费模式，第一种是常见的按住宅销售，以老年人住宅配套作为噱头，资产较重;第二种是出租模式，单纯出租床位，资产较轻但运维成本较高;三是租售结合模式，先租后卖，资产较重;第四种是会员模式，此类模式能一次性收取较高的会员费，且每年有一定的年费收入，属于支付端得到保障，成本端可控的较轻资产模式。

二、养老公寓行业市场需求

中国人口老龄化发展速度快，上海市、辽宁省、山东省、四川省、江苏省和重庆市六省已提前跨入深度老龄化社会，中国人口红利正削弱减退，未富先老成为了中国养老的一个典型现象。目前中国已进入老龄化阶段，根据1956年联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上老年人口数量占总人口比例超过7%时，则意味着这个国家或地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会，确定60岁及以上老年人口占总人口比例超过10%，意味着这个国家或地区进入严重老龄化。

今年2月28日，国家统计局网站发布的《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年我国人口自然增长率为-0.60‰，2022年年末，我国60岁以上人口数量达28004万，占全国人口的19.8%，65岁以上人口占比达14.9%。

目前中国老龄化程度持续加重，老年抚养比逐年上升，养老压力日益加重，作为主要养老资金来源的家庭首当其冲。此外，家庭抚养还会受到家庭结构小型化、高龄老人数量增加、新进入的60岁老龄人特征变化带来的影响。

随着中国老年人口的递增，国民人均寿命不断延长，养老问题日益严峻。针对人口流动活跃，独生子女养老负担重等社会问题，养老模式也由传统单一的家庭养老衍生出了机构养老、社区养老等模式。

三、养老公寓行业市场前景预测

经济学家表示，在我国老龄化程度不断加深的背景下，老年群体规模不断扩大将释放大量养老需求，银发经济有望成为未来消费市场发展的新动能。目前我国银发经济仍处于成长期，随着后续银发经济的多元化发展，将不断催生养老产业新模式、新业态的出现，包括康养服务、旅居养老、养老金融等细分领域将有望实现较快发展，同时对于公共设施、建筑、家居等适老化改造也将为相关产业带来发展新机遇。

政府对于养老公寓的发展同样给予支持态度。全国老龄办在《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》就指出，在城镇住房供应政策中，对开发老年公寓、老少同居的新社区和有适老功能的新型住宅提供相应政策扶持。

据中研产业研究院《2023-2028年中国养老公寓行业市场前景预测及投资价值评估报告》分析：

在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。

一方面，将“活力长者”与“长期照护”人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55岁至75岁的长者群体，真正的需求并不是“养老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75岁至85岁或以上的长者，才真正出现“养老”需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。

目前国内养老地产的发展空间巨大，并且有赖于政府进一步打破诸多政策壁垒。在融资方面，亟待养老专项资金、产业并购基金以及证券化政策的破冰，帮助投资人分散风险、提高回报率，同时增加运营维护的预算;在土地供应及存量房改造方面，希望政府能够给予更多政策支持，降低物业获取成本;而税收方面能否给予合理的优惠政策，则直接影响到养老公寓的盈利水平和长期发展。中国养老产业尚处于起步阶段，机遇与挑战并存。

养老公寓行业在逐步进行升级换代，逐步开始向公办民营转变。医养结合型养老机构多收失能、半失能老人，是目前民营养老机构的主要发展方向。而第三类多是互联网公司或者房地产企业与养老公司联合构建的新式养老机构，也是未来所有养老公寓发展的一个分支方向——养老房产。

中国养养老公寓行业尚处于起步阶段，市场前景十分广阔。从经济学角度看，养老产业是在未来有望取代地产成为中国第一大产业，其中蕴含着巨大的产业机遇。

四、养老公寓行业发展机遇

政府对于养老公寓的发展同样给予支持态度。全国老龄办在《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》就指出，在城镇住房供应政策中，对开发老年公寓、老少同居的新社区和有适老功能的新型住宅提供相应政策扶持。

未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动养老公寓市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的养老公寓市场，将会给养老公寓的多元化发展带来新的机遇。

想要了解更多养老公寓行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2023-2028年中国养老公寓行业市场前景预测及投资价值评估报告》。报告根据养老公寓行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国养老公寓行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国养老公寓行业将面临的机遇与挑战，对养老公寓行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。