多地上调公积金贷款额度 未来房地产走势如何?

多地上调公积金贷款额度 未来购房政策仍有调整空间

据悉，多地仍在继续调整公积金贷款政策。据不完全统计，近期，南昌、合肥、苏州、上海、广州等多地调整了住房公积金支持政策，包括提高最高贷款额度、支持多孩家庭购房、支持提取住房公积金付首付款等。

分析师认为，由于各地公积金贷款利率均远低于商贷利率，因此放宽公积金贷款条件、提高公积金贷款额度等措施是当前推动楼市需求端改善，引导房地产行业尽快实现软着陆的重要举措之一。因城施策基调下，不同级别城市在放松公积金贷款政策方面还有一定空间。

“下一步政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面都还有较大潜力可挖。这是提振市场信心，推动房地产行业尽快实现软着陆的关键。”

4月相关部门接连发布了多项楼市信号。五一假期，上海更是带头开启“松绑潮”。新一轮楼市抢购或将拉开帷幕...

4月LPR连续8个月维稳!首套房贷款利率低至3.7%，创历史低点。4月20日，央行召开新闻发布会，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。

这意味着，未来两个季度内会有超30个城市面临首套房贷利率重新上调20-30个基点的潜在风险，尤其是二三线城市。一旦利率回调，购房成本必将增加。

去年9月末，央行宣布下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点，首套房的公积金贷款利率低至3.1%。

随着公积金贷款成本的下调，存量房商业贷款与公积金贷款的差异越拉越大，部分城市的购房人，前两年买房的商业贷款利率高达6%，即便经过LPR调降之后，仍然高至4.3%。于是，已经购买住房的购房人纷纷希望通过“商转公”来降低贷款成本。

所谓“商转公”，是指将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商贷转为公积金贷款。

公积金及其贷款作为购房者最重要的资金渠道，其支持住房需求的作用愈发显现。去年以来，各地因城施策，密集出台了一系列公积金新政，有效降低了购房者的资金压力，也有力支持了购房需求的释放。

进入2023年，公积金相关支持政策的出台也未放慢步伐。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至3月16日，共有北京、南京、常州、济南、扬州、达州、南阳、梅州、徐州、合肥、玉溪等51个城市优化了公积金政策。

“商转公”、公积金用作首付款、提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、放宽公积金贷款条件、“一人购房全家帮”、支持并提高租房提取公积金额度等政策“应出尽出”，为楼市企稳回升提供了动力。

在一系列需求端政策的支持之下，开年楼市复苏企稳态势明朗。国家统计局最新数据显示，房地产投资、销售、资金来源等关键数据都有改善，2月70城新房、二手房价格环比双双实现转正。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产投资行业深度分析及投资战略研究咨询报告》统计分析显示：

上市房企融资延续好转势头，根据Choice数据，截至5月8日，年内共有25家上市房企拟通过股权融资方式募集资金达1285.44亿元;年内共有83家上市房企通过发行债券合计募集资金达888.26亿元，两者均远超去年同期水平。仅5月第一周，就有三湘印象、大名城等多家企业密集公告融资计划。

房贷利率继续下行 多地密集放宽购房政策

从目前种种迹象来看，市场房贷利率仍处于下行区间。虽然市场关于房贷利率上调的风声不断，但种种迹象表明，4月楼市政策利好仍在持续：从需求端来看，多地首套房贷款利率下行，公积金政策优化;从融资端来看，此前房企融资利好政策仍持续发挥利好效应，年内拟融资规模超2100亿元。

有业内人士分析，这与房地产市场目前现状有关，3月楼市迎来增速“高光”时刻后，后续市场复苏预期开始回落，需要政策端给予支持。从部分高频数据来看，近期房地产销售出现中途回落的现象。根据克而瑞统计，3月和4月的案场来访和成交热度较2月明显回落，品牌房企的主推项目、来访量和成交量亦出现明显下滑。

需求端、融资端利好持续下 未来房地产走势如何?

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，二季度房地产市场有可能将进入横盘期，各项指标比2022年同期会有好转，但改善动力并不明显，后续市场走势还有待经济纾困和政策扶持。

从长期来看，经济学家任泽平在《中国房地产展望2023：分化时代到来》中指出，今年将会首次见证房地产的分化式复苏。有的城市房地产复苏回暖，甚至房价创新高，但有的城市房地产会持续低迷。他认为，区域分化是未来房地产市场最大的特征;房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧;产业+地段为王;改善时代来临，产品力将成核心竞争力。

融资环境优化 5月多家房企争相“补血”

进入5月，多家房企开启“大补血”，陆续公布了最新融资计划。5月8日，上海清算所披露了万科2023年度第二期中期票据发行文件，该中期票据注册总金额为280亿元，本期发行金额上限为20亿元，期限3年，本期募集资金中，不超过8亿元用于补充公司流动资金;不超过12亿元用于深圳金域学府和长沙半岛国际两个项目建设。

同日，越秀地产公告称，发行人、公司及联席牵头经办人于5月5日订立认购协议，公司拟发行13.96亿元于2026年到期的有担保票据，所得款项净额拟用于置换集团若干中长期境外债务有关用途。

据中指研究院统计，5月房企到期债券余额为689.1亿元，其中，海外债占比为18.4%，信用债占比为81.6%。年内到期债券余额为5249.2亿元，占总债券余额的18.6%，其中，海外债占比为34.4%，信用债为65.6%。

克而瑞研究中心认为，整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前房地产销售仍未全面复苏，流动性问题仍需要行业注意。

刘水则指出，近期房企融资又现偏冷，需要继续加大供给侧房企融资的支持，加快落实“三支箭”支持措施。但仅从供给侧支持房企融资，只是暂时“输血”的权宜之计，并没有从根本上缓解房企流动性问题。若要解决还要靠“自我造血”，要靠销售回款，要加大需求侧支持，更多支持刚需和改善性购房需求。只有从供给和需求两端双向加力，才能从根本上消除房企风险。

随着房地产放松政策进一步落地、购房信心逐步恢复，任泽平认为，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。预计2023年商品房销售面积将企稳回正，同比增长5%。

长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征;房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧;产业+地段为王;改善时代来临，产品力将成核心竞争力。

楼市复苏持续的关键在于市场信心恢复、供给出清和销售回款。解决房地产问题宜早不宜迟，当前房地产市场尚未走出困境，风险尚未解除，建议尽快化解房地产行业困境。可以考虑七大措施：下调二套房首付比以支持改善型需求，下调首套房贷款利率以支持首套刚需，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴，放开二线城市的外地首套购房限制，降低交易税费，改变此前过严的限购限贷限价措施、恢复到正常市场状况，支持银行降低存量房贷利率、“带押过户”等便民善政。同时，通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新模式，促进长期平稳健康发展。

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