当前楼市呈两极分化态势 5月市场延续环比回落 2023年房地产市场分析

当前楼市呈两极分化态势 ：5月市场延续环比回落 企业推盘节奏明显下滑

近期气温不断升高，但楼市已开始步入淡季。伴随着前期积压的购房需求释放完成，4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍下滑，购房者置业热情下降。专家表示，5月房地产销售继续回落，6月市场走势是关键，房地产仍需要政策加力支持。但也有专家认为，楼市走势符合预期，二季度可能迎来市场底部。2023年以来，热点一二线城市土地拍卖热度有所回升，绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。

核心城市土拍升温 房企积极“补货”　5月29日，宁波、天津举行土拍。其中，宁波共推出8宗涉宅地块，总成交金额为52.18亿元，溢价率为8.78%。天津共推出6宗宅地，总成交金额为103.22亿元，溢价率约7%，均表现出一定市场热度。

今年以来，多个核心城市土拍升温，房企“抢地”颇为激烈，但不少三四线城市土地市场冷清依旧，各线城市间的分化愈加明显。专家表示，房屋销售市场冷暖不一，直接导致土地市场呈现分化加剧的态势，未来房企在核心城市的拿地意愿将继续提升。

房企融资规模保持高位 利率整体较低

今年以来，房企融资规模保持高位，但房企之间融资难度差异性较大。负债率较高的民营房企新增融资规模较低，单笔融资金额较小。相比之下，负债率较低、稳健经营的房地产企业融资渠道较为通畅。从融资利率看，多数房企融资利率较低。

据国家统计局网站5月17日消息，国家统计局发布2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2023年4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆对此进行了解读：

一、商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少、同比上涨城市个数增加

4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。

二、商品住宅销售价格环比整体涨幅回落

从新房看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%;二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中，北京、广州和深圳环比分别上涨0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上涨0.7%转为下降0.2%;二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。

三、一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降势趋缓

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月下降0.2%转为上涨0.2%;二手住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.9%和3.6%，降幅比上月分别收窄0.8和0.3个百分点。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》统计分析显示：

国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积3.76亿平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4个百分点;商品房销售额3.98万亿元，增长8.8%，增幅扩大4.7个百分点。其中，3月和4月，全国商品房销售额连续两个月同比正增长。

对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖分析表示，“房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。”他认为，下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

据中指研究院统计，2023年以来，已有150余城出台房地产调控政策超250次，各月房地产政策优化频次稳定在60次左右。推出的稳楼市举措包含放松限购限售、优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户等多个方面。其中，杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市都对限购政策进行了优化。

值得注意的是，高级别城市也在尝试优化楼市政策，更有利于进一步提振楼市，平稳释放各类需求。如北京，宣布将在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策;并计划推出引才聚才十一条，落实引进落户、住房保障等优惠政策。

随着房地产放松政策进一步落地、购房者信心有所恢复、前期积压的需求集中释放，今年以来楼市整体恢复形势见好，居住消费市场出现积极变化。

2023年房地产市场分析

在国内，房地产是国民经济的支柱产业，是拉动经济增长的重要动力，更是与居民住房消费强相关的行业，房地产市场的稳定性尤为重要。2023年以来，为稳固房地产市场修复态势，需求端政策仍延续边际放松趋势，多地出台楼市调控政策，促进购房预期和信心修复。

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