土地拍卖市场冷热不均 热点地区密集进行土地出让 部分民营房企拿地积极

土地拍卖市场冷热不均

报道称，今年以来局部土拍市场高光频现。在北京，触顶+溢价成交是主旋律;在厦门，144家房企竞拍3宗地块，其中88家房企抢一宗地，创下参拍企业数量新高;在杭州，地块触顶成交率一度高达80%，民企拿地金额占比超六成。整体而言，核心城市核心地块溢价率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地块拍卖至地价上限，但其非核心区域土地多以低价成交。此外，非核心城市底价成交则是主流，比如，无锡、天津、武汉等城市的土拍情绪仍较低。业内人士认为，如果核心城市土地拍卖市场竞争持续加剧，不排除部分房企将投资战线下沉，届时部分三四线城市土拍或许会迎来活跃期。

今年以来，局部土拍市场高光频现。在北京，触顶+溢价成交是主旋律;在厦门，144家房企竞拍3宗地块，其中88家房企抢一宗地，创下参拍企业数量新高;在杭州，地块触顶成交率一度高达80%，民企拿地金额占比超六成。整体而言，核心城市核心地块溢价率高，上海、杭州、成都、合肥多宗地块拍卖至地价上限，但其非核心区域土地多以低价成交。此外，非核心城市底价成交则是主流，比如，无锡、天津、武汉等城市的土拍情绪仍较低。在当前市场情况下，保证去化率，让有效回款尽快充盈现金流量表，已成为房企投资拿地的新规律。业内人士认为，如果核心城市土地拍卖市场竞争持续加剧，不排除部分房企将投资战线下沉，届时部分三四线城市土拍或许会迎来活跃期。

6月20日下午，随着北京本月第四场土拍结束，北京第一批供应住宅清单中的最后7宗地块全部完成出让，意味着北京第一轮集中供地落幕。本次供地共推出23宗住宅用地，用地规模约98.05公顷，规划建筑规模约181.44万平方米，土地成交价款约712亿元。

第一轮土拍收官，第二轮土拍也将开启。5月17日，北京2023年第二轮拟供应商品住宅用地清单已公布，共涉及29宗用地，地上建筑规模为307万平方米。其中，6月30日将有房山区2宗地、平谷区1宗地进行公开出让。

6月27日，天津9宗宅地成功出让，涉及南开、海教园、西青、北辰、中北、水西等区域，总占地面积54.82万平方米，总建筑面积104.63万平方米。最终以1宗封顶摇号、8宗底价成交，揽金122.66亿元。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国房地产行业深度发展研究与“十四五”企业投资战略规划报告》统计分析显示：

土地市场分化明显

6月26日，苏州第三批次住宅用地摇号结果出炉，12宗宅地全部出让成功，总出让面积为42万平方米，总建面为68万平方米，出让金额合计约118亿元，成交楼面均价17323元/平方米，平均溢价率为2.45%。其中，8宗地块底价成交，4宗地块有溢价，吴门桥、斜塘2宗地块触顶摇号。

业内人士表示，苏州本批次土拍与上批次相隔不足一月，地块素质稍逊于上批次，核心区供地减少，整体竞争程度有一定回落，地块所处板块热度分化明显。从拿地房企来看，仍以中建国际、中建三局、保利置业、建发房产等央国企为主，苏州轨交、漕湖置业等地方国企也积极参与联合拿地。

今年以来，苏州已经从多个方面出台政策降低购房门槛，如契税补贴、放松限购、提高公积金贷款额度、商转公等，政策环境相对宽松，但购房者预期和置业信心依旧不高，新房成交整体表现较为平淡，房企也面临产品同质化问题，竞争压力较大。

除苏州外，北京、广州、杭州等地相继推出新一轮土地集中出让。

6月20日，北京再迎土地集中出让，挂牌7宗地块，总起拍价格184.2亿元，最终总成交金额189亿元。截至6月20日，北京6月以来共出让17宗住宅用地，总成交金额543.9亿元。地块之间热度不一。

拿地积极性提升

对于房企拿地特征，中指研究院企业研究总监刘水分析认为，近两年房地产市场深度调整，房地产企业经营压力不断上升，房企拿地意愿急剧下降。今年以来，房地产市场发生积极变化，房企拿地出现新现象。从区域来看，浙江、江苏和广东这些民营经济发达地区的中小民营房企拿地较为活跃。这些目前在积极拿地的民营房企，将是房地产行业未来的新势力。

从上市公司公告看，近期，城建发展、京投发展、滨江集团、华发股份等公司相继披露拿地公告。

城建发展6月25日晚公告称，6月21日，公司收到黄山市黄山区自然资源和规划局出具的《成交确认书》，公司全资子公司北京城建黄山投资发展有限公司以3251.3万元的价格竞得B-02-01地块、以15001.3万元的价格竞得B-02-02地块、以4145.06万元的价格竞得B-07-01地块、以814.56万元的价格竞得B-07-02地块国有建设用地使用权。

部分房企拿地金额较高。华发股份公告显示，6月13日，公司全资子公司成都华耀房地产开发有限公司经公开竞投获得四川天府新区公园城市建设局公开挂牌转让的编号为TF(07)：2023-13地块的国有建设用地使用权，成交总价为38.18亿元，溢价率为14.38%。

京投发展6月20日晚公告称，京投置地和京投公司组成的联合体收到《北京市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，以50亿元的价格竞得北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块R2二类居住用地、A334托幼用地项目的使用权。

此外，京投置地和保利北京地产组成的联合体收到《北京市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，以33.2亿元的价格竞得北京市朝阳区东坝北西区B006地块的使用权;以24亿元的价格竞得上述东坝北西区C009、C012地块的使用权。负责上述地块开发建设的项目公司的持股比例为京投置地20%、保利北京地产80%。

对此，机构表示，对房地产市场而言，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场虽有波动，但从年内整体来看，依然处于触底回升之中。此外，销售的分化程度也在提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。投资策略方面，推荐重点布局高能级城市、具有信用优势的优质央企、国企，以及有望受益于融资端的支持、有效改善资产负债状况的优质民企。

热点地区密集进行土地出让 部分民营房企拿地积极

日前，多个热点地区密集进行土地集中出让，地块之间热度分化明显，部分房企拿地积极。从区域来看，浙江、江苏和广东这些民营经济发达地区的中小民营房企拿地较为活跃。

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