2023年上半年深圳房地产市场分析 深圳房地产行业投资价值研究

深圳作为中国经济发展最为迅猛的城市之一，房地产市场一直备受关注。今年第三季度，深圳计划入市的商品房项目共有34个。这些项目预计将提供1734907.52平方米的房源面积，涵盖16984套住房。其中，住宅项目占据了绝大部分，总面积为1470039.47平方米，提供14957套住宅。此外，商务公寓项目将提供33624.38平方米的面积，共有222套房源。商业项目方面，将提供87101.67平方米的面积，共有728套房源。

2023年上半年深圳房地产市场分析

从租赁需求的行业构成来看，金融业和专业服务业是上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力：金融业租赁成交面积占比达40.9%，专业服务业占比14.9%，多为控制成本的前提下搬迁至品质更高的楼宇。

受惠于生产生活秩序重归正常及跨境人员流动恢复，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也渐趋活跃。上半年的租赁成交中，按面积计外资企业占比达到26.3%，较去年全年水平显著上升9.6个百分点。其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占全市成交比重达到14.4%。总体而言，上半年甲级写字楼主要租户在区域上更偏好福田中心区、前海、后海和车公庙等核心片区。

深圳今年前5月社会消费品零售总额为4,077.7亿元，同比增长13.2%，其中餐饮消费以20.1%的增速领先，反映在物业租赁需求上，新增的餐饮类门店占优质商业项目新开店数量的比重高达48.0%，且以外地来深扩张品牌为主。

上半年深圳全市大宗交易录得150亿元成交，相较去年同期有所增长，但未能承接去年下半年增长势头。从物业类型看，综合体与办公交易占整体交易85%，自用买家需求持续发力，其中，浙商银行拟购置的深圳中洲滨海商业中心西塔第1—21层，为上半年最大宗的自用成交

长租公寓类交易逐渐活跃于市场，约占10%，其中，铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分，预计总投资约为人民币7.17亿，将打造为中高端长租公寓，是上半年最大宗的外资投资项目。

根据中研普华产业研究院发布的《2022版深圳房地产项目可行性专项研究及投资价值咨询报告》显示：

深圳市统计局发布2022年国民经济和社会发展统计公报显示，根据广东省地区生产总值统一核算结果，2022年深圳地区生产总值32387.68亿元，比上年增长3.3%。其中，第二产业增加值12405.88亿元，增长4.8%，比重为38.3%;第三产业增加值19956.16亿元，增长2.4%，比重为61.6%。

2022年，房地产业增加值为2593.4亿元，比上年下降4.4%;商品房销售面积694.15万平方米，减少15.5%;住宅销售面积505.02平方米，减少21.5%。此外，房地产开发投资表现良好，比上年增长13.3%。

深圳房地产行业投资价值研究

在4月份，为顺应各方需求，深圳住建部门“隐性地”退出了二手房指导价，准确来讲是退出了指导价绑定住房银行贷款。目前，在深圳买二手房可按正常流程申请银行贷款。

政策悄悄松绑，但近期不少二手房中介与媒体朋友向笔者反馈，深圳的新房与存量市场都显现成交下行态势。以新房为例，截至5月中旬，深圳共推出40个新盘项目、14951套住宅，但整体去化不到三成半，且新房项目大部分仍以促销为主，销量非常一般

2022年深圳全市常住人口为1766.18万人。深圳市统计局此前公布的2021年人口数据显示，全市常住人口为1768.16万人。

随着深圳不断发展壮大，人口流入不断增加，住房需求也在持续增长。因此，政府积极推动商品房项目的入市，旨在满足市民对住房的需求，缓解供需矛盾。 其中，住宅项目是最主要的部分，也是市民购房的主要选择。这些住宅项目的入市将进一步丰富深圳的住房供应，为市民提供更多选择。商务公寓项目的入市，将满足一部分商务人士的短期居住需求。

深圳楼市过去的繁荣，大概率是建立在“加杠杆”之上的。且该主力人群主要有两类，一类是基于“资产配置”视角的是高净值人群，集中在金融、地产、创投等领域的私营企业主;另一类是基于“财富效应”加杠杆买房者，主要是一部分敢于在场外融资的各类房产投资炒房客。加杠杆带来了房价涨价预期，刚需、换房者被裹挟进场，形成了全民贷款买房盛况。

截至2022年10月末，深圳房地产开发贷款大幅增长，开发贷余额7，368.71亿元，同比增长24.76%。住房租赁贷款大幅增长，截至2022年10月末，深圳住房租赁贷款余额487亿元，同比上升86.1%，其中保障性租赁住房贷款余额为74亿元，同比上升223.6%。

7月3日，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》(以下统称“四个政府规章”)，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。四个政府规章将于8月1日正式实施。

据悉，四个政府规章分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。

随着深圳供给侧改革推进，住房供应改善卓有成效。一是调减商办用地，转为住宅用地;二是将住宅用地占建设用地比重提升至25%;三是大规模增加公共住房供应。考虑到深圳各大中心区不少有高达40%左右的商办空置率，以及产业外迁，以后深圳更不缺住宅用地，因此未来一段时间深圳供应量大概率会保持充足。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022版深圳房地产项目可行性专项研究及投资价值咨询报告》。