2024二手房市场深度调研：龙年春节楼市开门红 二手房交易增七成

近日，根据贝壳研究院监测显示，2024年春节假期重点50城市二手房看房量和交易量水平比2023年有大幅回升。2024年春节假期共有8天，按日均统计，分能级来看，一线城市比去年春节增加90%，仅略低于2021年;二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2023及2021年。一般春节期间二手房交易量较低，但今年的交易量水平比去年仍然有明显增加，同比增加超七成。一线城市交易量比去年同期微降3%，二线城市增加98%，三线城市增加65%。

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。2021年2月，经深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。众所周知，发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。但不可否认，二手房市场有效房源依旧供不应求，整体供求比例仅维持在1：4左右。

二手房行业产业链上游是房地产开发行业交付的新房，房地产开发行业则主要包括建筑材料、建筑承建以及营销与服务。二手房行业中游则是二手房交易，主要包括中介服务、房产评估服务以及金融机构的贷款服务。二手房行业的下游主要为消费者。

二手房行业市场发展现状分析

2022年我国6大重点城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量为15.8万套，其次是成都，二手房成交量为15.13万套，接着是北京市，2022年北京市二手房成交量为14.24万套，然后是广州市，成交量为8.26万套， 再者是长沙市，二手房成交量为5万套，最后则是深圳市，二手房成交量为2.17万套。

这是由于一线与新一线城市拥有更多的就业机会、更高的工资待遇、更完善的社会公共服务设施等因素，吸引大量人才买房落户。从整体情况来看，我国11个重点城市中有9个城市的二手房成交面积环比增长，一线城市二手房市场回暖，北京深圳二手房成交面积环比增长超过10%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国二手房市场深度全景调研及投资前景分析报告》显示：

到2022年，房地产市场严厉的调控政策、消费疲软、疫情反复等因素影响，整体表现出低迷态势，贝壳找房营业收入下降至606.69亿元，同比减少24.87%，2023年疫情防控全面放开，市场加速恢复，前三季度营业收入达到575.73亿元，同比增长31.08%。我爱我家营业收入在2022年有所下降，为116.73亿元，同比减少2.42%，2023年前三季度营业收入为90.73亿元，同比上年同期增长2.11%。

根据国家统计局数据统计，2018年我国商品房销售面积为16.49亿平方米，销售额为14.61万亿元，到2019年略有下降，下降至16.45亿平方米，商品房销售额为15.58万亿元，2020年，商品房销售面积小幅度上涨至16.86亿平方米，销售额为16.91万亿元，2021年商品房销售面积达到17.14亿平方米，商品房销售额为17.69万亿元，2022年，我国商品房销售面积为12.98亿平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我国商品房销售面积为9.26亿平方米，我国商品房销售面积为9.72万亿元。

二手房市场价格正在持续下滑。这种价格下滑的趋势并非偶然。在过去的一段时间里，由于各种因素的影响，包括经济环境的变化、政策调整等，二手房市场供应增加，需求却在减少，这种供需失衡导致了价格的下跌。2023年1月我国百城二手房住宅平均价格为15858元/平方米，到2023年11月我国百城二手住宅平均价格下降至15400元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较10月扩大0.11个百分点，已连续19个月环比下跌。

二手房行业市场相关政策

2021年2月，经深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。2021年3月22日，成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。根据《通知》，成都将建立二手住房成交参考价格发布机制。

2023年7月24日，中央政治局召开分析研究当前经济形势和经济工作会议，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。我国商品房销售面积逐年下降，短期来看房地产行业正处于复苏初期，整体预期较弱，二手房在一定程度上是对新房的替代作用，我国商品房销售面积的减少，说明我国二手房的销售成交量将有所上升。

2023年8月18日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布发布公告《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，将二手房交易的退税优惠期限延长至到了2025年12月31日。对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

展望2024年，楼市需求端政策环境预计将保持宽松并继续发力，一线城市有望因区施策优化郊区限购;核心二线城市或全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。2024年，若经济能持续恢复，居民置业意愿或将有所改善，进而带动核心城市二手房市场筑底企稳。

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