上海首单全国超大特大城市城中村改造专项借款落地 规模15.58亿元 城中村改造行业市场机遇分析报告

昨天，国家开发银行上海市分行向上海金桥(集团)有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等，该项目被列入住建部2024年城中村改造专项借款项目清单。

就在近两日(1月30日至31日)，已有广州、南京、苏州、成都、合肥、成都、西安、青岛、石家庄、沈阳、济南等在内的十余个城市宣布首笔城中村改造专项借款已在当地实施投放，主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

据广州市住房和城乡建设局官微，1月30日，广州市白云区罗冲围片区潭村、民科园片区大沥村等14个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信1426亿元，首批发放15亿元。

为确保城中村改造行业数据精准性以及内容的可参考价值，我们研究团队通过上市公司年报、厂家调研、经销商座谈、专家验证等多渠道开展数据采集工作，并对数据进行多维度分析，以求深度剖析行业各个领域，使从业者能够从多种维度、多个侧面综合了解城中村改造行业的发展态势，以及创新前沿热点，进而赋能城中村改造从业者抢跑转型赛道。

据每经记者不完全统计，截至目前，已有广州、南京、苏州、成都、合肥、成都、西安、青岛、石家庄、沈阳、济南等11个城市获得城中村改造专项借款，授信总金额达到约3200亿元。其中，广州获得授信额度最高，达1426亿元;其次是成都，为1200亿元。

1月30日，国家开发银行实现城中村改造专项借款首批发放90.8亿元，涉及广州、郑州、济南、南京、石家庄等城市近百个项目，惠及村(居)民超过10万户，建设安置房23.84万套，全力以赴做好城中村改造金融服务。

1月30日，中国农业发展银行官微发布信息称，农发行发放石家庄市新华区南高基城中村改造项目贷款7900万元，标志着全国金融机构首笔城中村改造专项借款成功落地;农发行同期还在济南、成都分别投放了40.5亿元、10.84亿元支持第一批项目专项借款投放。

政府统筹做地模式下，资金的来源和使用成为业内外关注的重点。广州市社科院城市管理研究所所长黄石鼎告诉第一财经记者，本次城中村专项借款这类财政资金的支持，这将有助于政府在城中村改造中发挥主导作用。

广东省房协专家委特约研究员、克而瑞广佛地区首席分析师肖文晓告诉记者，根据去年广州市政府发布的《广州市统筹做地推进高质量发展措施的通知》，未来广州旧改试点以越秀集团、广州建筑/地铁/城投/交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企为做地主体，参与旧村、TOD、成片开发等土地整理。

这里核心问题是资金来源，PSL资金的注入非常重要，这等于为这些地方国资参与城中村改造提供一个中长期的低成本的资金来源渠道。

依据广州《城中村改造专项规划》，探索以政府统筹做地模式推进城中村改造分为两种模式。模式一是做储结合，滚动开发。由政府认定的做地主体筹集资金配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设工作，整理的土地纳入储备后组织土地供应，助力重大项目"上马"。

据统计局近期公布的数据，2023年房地产下行幅度超过市场预期。其中，商品房销售金额跌破12万亿元(116622亿元)，回落到2016年的水准(117627亿元);商品房销售面积仅为111735万平方米，创近十年以来新低。2023年全国住宅新开工面积约6.9亿平方米，亦创下近十年以来新低，仅为2019年巅峰年份的四成。

有专家表示，此次城中村改造城市的扩围，其带动的投资规模将超过10亿平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL这套政策组合，将带动房地产市场建设，促进市场成交、助力楼市稳定增长。

据悉，结合《2020中国⼈口普查分县资料》来看，城中村改造扩围的是常住人口超过200万的大城市，包括唐山、海口、柳州、徐州、烟台、汕头、临沂、西宁、银川、拉萨、兰州、中山、惠州、淄博、温州、呼和浩特、绍兴等17个城市。而纳入保障房建设的城市的城市共71个，除上述城市外，还包括珠海、南通、洛阳、邯郸、包头等。

我们估算本轮超大特大城市“城中村”待改造面积或有13.4亿平;总投资额或达8.2万亿元，年均8200亿元、占比2022年全国房地产开发投资完成额为6.2%;涉及城中村改造的新建总面积原则上应不超过5.4亿平。

考虑到本轮城中村改造项目周期偏长，拉动投资作用预计更为温和，亦需确保开发商或参与主体项目经验较为丰富、现金流较为稳健。

城中村改造行业市场机遇分析

事实上，包括保障性住房、城中村改造在内的“三大工程”建设，被监管部门明确为2024年房地产行业重点工作任务。今年1月以来，多个省市召开的住建会议表示，要全力实施“三大工程”，推动保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投资。

目前，厦门、合肥、广州、南宁等城市均公布了首轮城中村改造计划，普遍计划3-5年完成改造。就现有公布数据来看，合肥计划3年内完成104个城中村改造项目，涉及2.8万户;南宁计划未来5年实施改造22个城中村，涉及4.4万户，总投资近2500亿元;

浙江提出2024年要实施城中村改造2.7万户;辽宁要在全省14个地级城市全面开展城市体检，改造城中村项目51个;四川将实施城中村改造项目70个。

保障房方面，目前南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量。其中，深圳、广州、福州计划1万余套，同时国家开发银行已向福州一项目授信2.02亿元，并完成首笔1000万元的贷款发放，后续预计各地的配套资金也将加快落地。

2021年《十四五规划》首次提出了城市更新[1]行动，城中村改造是本轮城市更新的重要组成部分。2021年3月我国明确了“十四五”时期的城市更新目标：“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造;基本完成大城市老旧厂区改造;改造一批大型老旧街区;因地制宜改造一批城中村。”

城中村指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”，也泛指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

2023年4月28日，中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，进一步细化了具体工作要求。

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