购物中心产业市发展：高质量发展和长期价值成长是中国购物中心的发展方向

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。

它是20世纪50年代以来在西方国家兴起的一种商业组织形式。战后，西方国家城市居民为逃避交通拥挤和城市污染，纷纷迁居城郊，为满足此类富裕居民的需要，购物中心由此应运而生。它一般由投资者根据实际需要，在统一规划、设计的基础上兴建，然后招商租赁所有承租的商店共同使用公共设施，也分担公共支出，彼此既互相联系，又相互竞争。

近年来购物中心业态调整变化数据看，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大，购物中心对此类业态的需求看涨。购物中心物业管理从最初的某物业管理公司到商业管理公司，再到资产管理公司，表面上是名字的变化，从深层来看是购物中心管理思维的变化，最早是物业管理思维，现在变成了运营管理思维，有了增值保值的概念。除传统百货、超市及影院外，购物中心引进主力商家的类型愈加多元化，各类中型业态成为购物中心吸客的新手段，儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。

据中研产业研究院《2024-2029年购物中心产业现状及未来发展趋势分析报告》分析：

近年来，购物中心建设行业在我国方兴未艾，项目兴建如火如荼。但是在购物中心高速发展过程中也存在很多问题，如：购物中心的盈利模式、管理模式、定位、发展速度过快、重复建设等等问题，有些问题已经成为制约产业发展的关键因素。近年来购物中心业态调整变化数据看，零售业态整体配比有所减小，体验性业态配比呈上升态势，特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大，购物中心对此类业态的需求看涨。除传统百货、超市及影院外，购物中心引进主力商家的类型愈加多元化，各类中型业态成为购物中心吸客的新手段，儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。

购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1。(1)社区购物中心是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心.(2)市区购物中心是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为 10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。(3)城郊购物中心是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。

购物中心产业现状分析

2022年我国购物中心开业项目及体量主要集中在华东地区，购物中心开业项目152个，开业商业体量1391.3万平方;华南区购物中心开业项目65个，开业商业体量511.73万平方;华中区购物中心开业项目58个，开业商业体量538.12万平方;西南区购物中心开业项目48个，开业商业体量 437.7万平方。

从2022年我国购物中心新开业项目分布来看，高线级城市仍是商业主力市场，聚集度明显高于低线级城市。2022年我国商业准一线城市购物中心开业项目占20%;商业一线城市购物中心开业项目占17%;商业二线城市购物中心开业项目占19%;商业三线城市购物中心开业项目占17%;商业四线城市购物中心开业项目占12%;商业五线城市购物中心开业项目占15%。

数据显示，截至2022年末，全国购物中心存量项目达5685个，同比增长5.24%。

近年来，商业地产轻资产运营模式受到各大开发商青睐，购物中心发展策略从开发时代进入运营和资产管理的时代。目前商业物业开发过剩，零售企业业绩不断下滑，投资少、灵活性强、风险低的轻资产运营模式自然成为投资开发之外快速扩张购物中心网络的主要方式。

万达、大悦城地产、爱琴海商业、华润置地、花样年、保.利商业等企业近年来纷纷推出了资产管理项目。除了驰骋多年的企业之外，天虹、世纪金源、红星美凯龙、华地国际等都在抢点做外包输出。

2020年，深圳市以创建国际消费中心城市为目标，出台了《深圳市关于进一步激发消费活力促进消费增长的若干措施》，其中明确提出“加快发展首店经济”的任务，对国际知名品牌在深圳开设全球性、全国性和区域性品牌首店、旗舰店给予支持。2020年，深圳26家代表性购物中心共引进知名品牌首店97个，位居全国前列。

如今商业地产市场逐渐进入存量时代，但针对不同城市、不同区域，商业地产发展的特征也存在差异。一线城市购物中心规模已较大，市场未来或将更加依赖运营，二线城市展现出存量与增量并行快速发展的格局，三四线城市当前人均购物中心面积仍较小，未来具备一定增长空间。对于企业来说，未来对于三四线城市商业地产的布局应关注人口规模大、消费能力强的重点城市，避免盲目扩张。

在购物中心的功能从仅满足单一的购物需求到向复合功能转化的过程中，情感性、社交性消费需求正在催生高景气度新品类。如今，国内消费市场存在品牌迭代快、流失率高的现象，但值得思考的是品类一旦形成则不会轻易消亡，但品牌会持续迭代。只有具备品牌与管理优势的企业，且能紧抓消费趋势、主动挖掘消费者心智、引领潮流，才能在行业加速洗牌的过程中守住阵地，甚至逆势而上。

随着现代商业与城市生活的深度融合，未来我国城市商圈将从如今的便利化购物场所向融合文化、艺术、技术的特色消费体验场景和社交空间拓展。

高质量发展和长期价值成长是中国购物中心的发展方向

2023年10月13日，由新城控股集团主办的2023新城商业年会在上海举行。在高峰论坛环节，中国连锁经营协会副会长武瑞玲发表《中国购物中心未来发展方向》主题演讲，就“零售巨变”“购物中心发展阶段”“深度运营推动购物中心高质量发展”“中国购物中心的发展方向”四个话题展开分享。

武瑞玲认为，如今正处于零售巨变之中。其一，消费者在发生新变化，理性、务实成为消费者的主流消费观念;其二，当前不同零售业态发展也在发生新变化。

购物中心发展阶段方面，武瑞玲认为，中国购物中心业态经过了起步发展、稳步成长、跑步发展、缓步发展四个发展阶段。她将现阶段的发展特点总结为“三化”、“三重”，即分化、优化、强化，和重塑、重构、重建。

深度运营方面，购物中心建筑是“硬件”，深度运营是“软件”，商户和顾客是“芯片”，深度运营是推动购物中心高质量发展的重要手段和路径。同时，她说到，购物中心实现高质量发展的主要途径就是深度运营，而深度运营有三个关键目标，即联营租金占比、会员消费贡献率、合作伙伴共创参与度。

高质量发展和长期价值成长是中国购物中心的发展方向。她认为，转型是大势所趋，从高速发展到高质量发展、从货本主义到人本主义、从供给侧到需求侧、从降本增效到提质增效都是转型的重要途径。此外也要跟随消费者的需求变化，从管理思维、合作方式、运营方式、营销方式等方面进行创新，因变而变，持续进行研究、探索、实践、总结。

想要了解更多购物中心产业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2024-2029年购物中心产业现状及未来发展趋势分析报告》。

报告对中国购物中心运营行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国购物中心运营行业将面临的机遇与挑战。报告将帮助购物中心运营企业、学术科研单位、投资企业准确了解购物中心运营行业最新发展动向，及早发现购物中心运营行业市场的空白点，机会点，增长点和盈利点……准确把握购物中心运营行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避购物中心运营行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。形成企业良好的可持续发展优势。