住建部罕见要求 治本之策如何落实 如何防止市场大起大落 房地产行业市场全景调研分析报告

近日，住房城乡建设部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并提前谋划2026—2030年住房发展规划。

住建部要求，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。

“治本之策”如何落实

“要求各地编制两年住房发展规划，这在以前比较少见。而此次提出的‘住房发展五年规划’，则属于一项更聚焦于住房的专门规划，强调与国土空间规划、土地利用年度计划的有机衔接，与此前各地发布与国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划等配套的房地产相关五年规划也有一定的差异。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波表示。

在这次较为特别的部署中，住建部强调，住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。

具体而言，住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求;“住房发展五年规划”则要求各城市统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况提前谋划。

这并不是住建部第一次提及该项机制。2023年11月，住建部部长倪虹表示：“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策”。至于构建新发展模式的思路，在体制机制上提到了“建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制”，这也被认为是新模式的核心内容。

如今这一机制再次被强调，并通过“抓手”的定位与未来几年住房发展规划和年度计划关联起来，中指研究院市场研究总监陈文静认为，各地将基于此进一步摸清当地住房需求总量和结构、房地产市场短期和中长期供求关系等，对促进房地产市场平稳健康发展有积极作用。

“住房发展规划和年度计划有助于引导金融资源、土地资源等流向更需要的地方，提高资源利用效率。”陈文静表示，未来人口规模大且人口持续增加、房地产市场供不应求的城市，将建设更多新房以满足居民住房需求，这些城市也将获得更多土地、金融等资源。

如何“防止市场大起大落”?

本次通知中，“防止市场大起大落”再度引发关注。住建部指出，要实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，才能更好地稳定市场。

这与当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化密切相关。

“过去多地供不应求的态势已经得到缓和，居民基本住房需求已经得到满足，但住房结构性问题仍较为突出，部分城市房地产市场供过于求态势明显。”陈文静表示。

根据中指数据，福州、天津等城市新房可售面积出清周期均超20个月，市场去化压力较大;另有部分城市仍存在库存不足问题，上海、杭州等地新房可售面积出清周期长期低于10个月。

“以原来的供应模式可能很难卖出去，但同时还有大量的需求没有满足，而且新增需求(比如新市民)个性化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这样的新形势下，遵循“人、房、地、钱”要素联动尤其重要。

流动的达成要以信心为底座。58安居客研究院院长张波表示，这一方面需要随着经济的不断企稳向好，市场环境不断优化，另一方面也要根据楼市环境进行长效层面的政策释放，让民众对于楼市长期预期保持稳定，让房子成为老百姓实实在在的稳定资产。

预计保障房建设将明显加速

“要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。”从住建部的这句要求中可以看出，保障性住房建设已是除了稳定市场外，当前房地产领域的又一重大任务。

具体而言，住建部强调，各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划。

“政府解决刚需，对应的是要加大保障性住房建设，让保障性住房成为每一个城市居民首套房的主要选择渠道，改善型住房是商品房供应的主要渠道。”李宇嘉表示，这主要针对当下年轻人和新市民购买力疲弱、传统的商品房供应模式无法匹配需求的情况，纠偏供需错配。

业内预计未来几年保障房建设将明显加速。根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标，南宁、福州、深圳、广州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的计划建设量，深圳、广州、福州计划1万余套。

在更长远的时间轴上，住建部强调，住房发展规划要立足当地实际，明确住房发展目标、重点任务和政策举措。要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标。按照要求，保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构。要将房地产市场平稳健康发展、住房保障轮候时间等纳入目标管理。

李宇嘉认为，这意味着项目层面的以需定建，即首先要摸清楚市场需求的特征，比如区位、户型、配套等，再开始规划供地、建设和销售，这样才能让供出来的房子迎合市场的需求，才能卖得出去，本质上也是供应的精细化、精准化，以达成供需匹配。

陈文静还提到，未来保障房或以筹集为主、新建为辅，以需定建，对于商品房库存大的城市，改建或收购存量商品房用作保障房或将是重要方式。

“从稳定性来看，短期会有更多政策有效推进。一方面关注民生，‘保交楼’以及降低存量房贷等政策切实落地，旨在提升居民的幸福感和获得感;另一方面将加大对供需双方的拉动，重点落实‘一视同仁满足不同所有制房地产企业融资需求’、一线城市限购加快放松的政策，以解决开发商贷款难、购房者信心提升的问题。”张波说。

降息!100万房贷30年少还5.2万

20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.45%，与前值持平;5年期以上LPR为3.95%，较前值下调25个基点。

作为时隔6个月的“超预期”调整，专家指出，本次LPR报价将带动个人房贷利率和月供下行。以100万元30年等额本息还款为例，累计30年的月供将能少还5.2万元，每月能少还月供144.8元。

需要注意的是，LPR调整后，用户房贷利率并非立即调整。业内人士指出，一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同，用户可在签订贷款协议时进行选择)。因此，存量房贷的调整将在下一周期执行。

LPR下降对购房者的影响

LPR(贷款市场报价利率)下降对购房者的影响主要体现在以下几个方面：

减轻还贷压力：LPR下降将直接降低贷款利率，对于已经贷款购房的人来说，月供将会减少，还款周期将会缩短，从而降低整体还款利息，减轻还贷压力。

降低购房门槛：对于尚未购房的人来说，LPR下降也将降低购房门槛。购房者可以通过降低房贷利率，降低首付比例，从而减轻购房压力，这也将刺激购房需求。

房价上涨压力：LPR的降低可能会带动房价的上涨。较低的贷款利率将鼓励更多的人购房，增加购房需求，从而推动房价上涨。对于已经购房的人来说，房产的价值也会相应提升，增加其资产的价值。

购房市场活跃度提升：购房人士由于贷款利率下降，可能会更愿意购买房产，从而增加市场的交易量。这对于已经购房的人来说，可能会增加二手房的交易机会，使其更容易出售或置换房产。

在房地产市场经历高速增长后逐渐趋于稳定的背景下,行业转型升级已成为当务之急。房地产行业步入存量时期，精细化转型势在必行，地产科技正颠覆传统格局，成为房企转型升级的重要赛道。

房地产产业链

房地产产业链是指围绕房地产商品，从土地获得到市场流通所涉及的相关部门之间的连接关系。它主要包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘等环节。

此外，上游环节还涉及钢铁、建材、化工、机械、银行、有色金属、工程承包等产业，下游环节则包括建筑市场、建材市场、家居、营销、装修、家电等相关行业。

在房地产产业链中，房地产开发企业扮演着重要角色，它们以营利为目的进行房地产项目的开发，包括从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列经营行为。这些企业的经营状况和发展趋势直接影响着整个房地产产业链的健康运行。

除了房地产开发企业外，其他相关产业如建筑施工、金融、法律咨询等也在房地产产业链中发挥着重要作用。例如，建筑施工企业负责房地产项目的建设和施工，金融机构则为房地产开发提供资金支持，法律咨询机构则为房地产交易和纠纷解决提供法律保障。

据中研普华产业院研究报告《2024-2029年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析

国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%;房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%;商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%;商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。房地产开发景气指数上半年起伏较大，下半年则进入相对稳定状态。

商品房销售和待售情况

2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。

房地产市场数据分析及未来发展趋势预测

今年以来，国家高度重视我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，各部门积极响应，陆续出台一系列调整优化政策措施。与此同时，各地在坚持因城施策、精准施策、一城一策方向指引下，纷纷围绕实际情况，推陈出新提升房地产政策精准度。

今年以来，上海、广州、苏州等核心一二线城市的限购政策陆续“松绑”，城市房地产融资协调机制快速运转，以城中村改造为代表的“三大工程”建设提速……一系列新政，特别是金融政策正在为房地产重点领域“输血”，推动房地产行业朝着新发展模式迈进。

业内人士认为，随着房地产新政落地见效，“金融16条”与房企融资“三支箭”持续发力，预计房企资金紧张问题将得到有效缓解，房地产市场有望平稳健康发展。

从春节假期的楼市成交数据来看，重点城市二手房市场实现开门红，看房量和交易量均比去年有大幅回升，而新房成交则表现平淡。

我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设等均发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近年来加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持稳步增长的同时出现了阶段性的波动。

房地产行业作为中国的国民经济支柱性行业是绿色减碳的关键领域，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，发展中的矛盾却日益激化。

一方面行业内适应各种新型建造方式和管理模式的建筑业高层次人才日益短缺，老龄化问题凸显，用工荒、流动性大、用工成本上升、安全问题突出等问题在不断加剧。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成为我国房地产建筑业在环保上面临的主要挑战。

在此背景下，数智化转型，推进智能化的建设、销售方式已经成为房地产行业可持续发展的必然选择。

从未来市场趋向来看，越多的公司会走向专业化，规范化与完善化。此外，人才不断引进、技术不断革新也将对行业的升级，互联网技术在流通环节的运用和智能化体系的建设差距显然还有很大。

房地产企业应致力于提供满足健康居住、健康生活需要的住房。此外，绿色低碳和智能化也是重要发展方向，新设计、新材料、新工艺和新科技将支撑高品质住房发展。未来，企业需要通过提升资产运营、资本运作等能力，寻找新的增长点。

党的二十大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来，应鼓励地方政府和金融机构加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，重点解决好青年人新市民的住房问题。住房租赁将在解决城镇居民住房问题中发挥更加重要的作用，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业等提供了新发展机遇。

更多关于行业未来投资前景规划及相关数据分析，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2024-2029年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。