2024商业物业产业链供需布局与招商发展策略深度研究 万达推进轻资产战略

万达集团出售资产的脚步确实仍在继续。近日，合肥万达广场商业发展有限公司(合肥万达)的股东、法定代表人、高管团队均发生了重要变更。

股东变更：原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司(万达商管)已经退出，新增全资股东为苏州联商壹号商业管理有限公司(联商壹号)。这一变更标志着万达商管在合肥万达的持股比例降为0，而联商壹号则成为合肥万达的全资股东。

法定代表人及高管团队变更：合肥万达的法定代表人、执行董事兼总经理由吴华卸任，由牟舟接任。同时，其他主要人员也发生了相应的变更。

公司背景信息：合肥万达成立于2009年6月，注册资本约1.09亿元人民币。其经营范围广泛，包括住宿、餐饮服务、汽车租赁、票务代理、酒店管理培训、物业服务等。此次变更之前，万达商管曾对合肥万达进行了大额增资，注册资本从4000万元变更为10890万元，增幅达172.25%。

股权穿透信息：联商壹号的背后大股东为阳光人寿保险股份有限公司(阳光人寿)，后者系阳光保险的控股子公司。这表明，包括阳光保险在内的多家险资已经接盘了国内多家万达广场的关联公司。

万达集团通过出售合肥万达等资产，持续进行资产瘦身和结构调整。这些变化不仅影响了公司的股权结构和经营管理，也反映了万达在面临市场压力和挑战时，积极寻求转型和发展的战略意图。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年中国商业物业产业链供需布局与招商发展策略深度研究报告》显示：

万达推进轻资产战略

按照万达集团董事长王健林此前计划，万达集团将出售其在全国范围内的部分万达广场以换取流动资金。 业内人士介绍，万达在全国范围内拥有近500个万达广场，位于一线城市及各地省会城市的项目可能更加有利于转让，最终目的还是贯彻万达集团的轻资产战略。 万达商管成立于2002年9月，是全球规模领先的商业物业持有及运营企业，珠海万达商管是万达商管旗下商业中心轻资产运营管理的唯一业务平台。截至2023年11月，珠海万达商管运营管理494个大型商业中心，其中290个为万达商管旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。 为了优化自身资产结构，万达集团积极去杠杆、减负债，发展轻资产和品牌输出战略，近期还加深了与太盟投资集团的合作。 2023年12月12日，太盟投资集团与万达商管共同宣布签署投资框架协议，对珠海万达商管进行股权重组。 2024年3月30日，太盟投资集团、中信资本、Ares Management 旗下基金(Ares)、阿布扎比投资局(ADIA)旗下全资子公司Platinum Peony 和穆巴达拉投资公司(Mubadala Investment Company)正式签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司(以下简称新达盟)投资约600亿元，合计持股60%，万达商管持股40%。据悉，本次投资是落实2023年12月12日投资协议的具体内容，将进一步优化新达盟独立的法人治理，更有效激励管理团队，提高经营能力和增长潜力，充分发挥新达盟在商业广场运营管理市场的行业龙头效应，保障其长远发展。

中国商业运营服务市场快速增长，总收入从2015年的4836亿元增长至2020年的8369亿元，年复合增长率高达11.6%。商业运营服务收入由2015年的1025亿元增加到2020年的2059亿元，年复合增长率高达15.0%。租金收入从2015年的3811亿元增加至2020年的6310亿元，年复合增长率达10.6%。

更数据显示，2022年全年房地产开发投资132895亿元，比2021年下降10.0%。其中办公楼投资5291亿元，下降11.4%;商业营业用房投资10647亿元，下降14.4%。

2022年房地产竣工面积86222万平方米，比2021年下降15.0%。其中办公楼竣工面积2612万平方米，同比下降22.6%，商业营业用房6800万平方米，同比下降22.0%。2022年商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%。其中办公楼销售面积3264万平方米，同比下降3.3%，商业营业用房销售面积8239万平方米，同比下降8.9%。

从市场规模来看，商业物业行业的市场规模不断扩大。越来越多的物业集团企业、中型物业企业及针对性物业企业层出不穷，为市场提供了丰富的物业产品和服务。尤其在某些热点城市，物业市场的供应压力较大，但同时也表明了市场需求的旺盛。

2023年1-9月全国房地产开发投资87269亿元，比2022年下降9.1%。其中办公楼投资3437亿元，下降11.0%;商业营业用房投资6269亿元，下降17.6%。2023年1-9月房地产竣工面积48705万平方米，比2022年增长19.8%。

其中办公楼竣工面积1461万平方米，同比增长15.0%，商业营业用房3469万平方米，同比增长3.6%。2023年1-9月商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%。其中办公楼销售面积1948万平方米，同比下降11.8%，商业营业用房销售面积4501万平方米，同比下降17.0%。

商业物业行业市场发展现状

一、市场规模

商业物业行业市场规模在不断扩大。根据市场调研数据，全球商业地产物业管理市场的规模已达到数万亿元，而中国市场也呈现出快速增长的趋势。随着中国经济的发展和城市化进程的加速，商业物业市场规模不断扩大，各类商业地产项目如购物中心、写字楼、酒店等不断涌现，为市场带来了巨大的商机和活力。

二、发展趋势

技术驱动：随着科技和信息技术的快速发展，商业物业行业也面临着数字化和智能化的变革。物业管理公司借助物联网、云计算和人工智能等技术手段，提高了管理效率和服务质量。例如，通过智能监控系统和远程管理平台，物业管理人员可以实时监测和管理商业地产，减少了人力成本和资源浪费。

服务升级：为了提高客户体验和满足不断变化的需求，商业物业行业不断升级服务。从传统的基础物业管理，逐渐向增值服务和定制化服务转型。物业管理公司提供更精细化和专业化的服务，如增加商业地产的品牌价值、推出定制化的物业管理解决方案等，以满足客户个性化的需求。

精细化管理：商业物业行业也越来越注重精细化管理。通过数据分析和运营管理，物业管理公司可以更好地把握商业地产的运营情况和用户需求，及时调整管理策略，提高商业地产的运营效益。同时，物业管理公司也不断提升员工素质和管理水平，为商业地产提供更专业的管理服务。

三、挑战与对策

商业物业行业发展面临着一些挑战，包括市场竞争激烈、管理成本高等。为了应对这些挑战，物业管理公司可以采取以下对策：

加强品牌建设：通过提供专业化服务、创新管理模式和建立良好的口碑，提高品牌知名度和市场认可度。

提高服务质量：提高服务质量是商业地产物业管理公司提升竞争力的关键。通过加强员工培训、优化服务流程等方式，不断提升服务质量，以满足客户日益增长的需求。

拓展业务范围：物业管理公司可以积极拓展业务范围，如提供商业地产的租售代理、营销策划等服务，以增加收入来源并提升市场竞争力。

四、未来展望

未来，商业物业行业将继续保持快速发展的态势。随着科技的不断进步和市场的不断变化，商业物业行业将面临更多的机遇和挑战。物业管理公司需要不断创新和改进，以适应市场的变化和满足客户的需求。同时，政府和社会各界也需要加强对商业物业行业的支持和监管，促进商业物业行业的健康发展。

商业物业行业市场未来发展趋势及机遇

一、市场发展趋势

数字化转型：随着信息技术的快速发展，商业物业行业将更加注重数字化转型，通过引入智能化管理系统和物联网技术，提供更加高效、便捷的服务。这不仅会提升物业管理的质量和效率，还能够降低成本，提高市场竞争力。

服务品质升级：随着消费者对服务品质要求的提升，商业物业行业需要不断提升服务品质，提供更加专业、精细化的服务。这包括优化客户服务流程、提高服务响应速度、加强服务人员的培训等。

跨界合作：商业物业行业将积极探索跨界合作，与其他相关行业进行深度融合，共同打造更加完善的服务生态。例如，与电商平台合作提供线上服务，与金融机构合作提供融资服务等。

二、市场机遇

城市化进程加速：随着城市化进程的加速推进，商业地产项目将不断涌现，这为商业物业行业提供了巨大的市场机遇。同时，随着城市人口的增加，商业物业的需求也将持续增长。

消费升级：随着消费者对购物环境和品质要求的提升，商业物业行业需要提供更加优质的服务和便利的购物体验。这将推动商业物业行业不断升级服务品质，创新服务模式，以满足消费者的需求。

技术创新：信息技术的快速发展为商业物业行业带来了技术创新的机会。通过引入人工智能、大数据等先进技术，商业物业行业可以实现智能化管理，提高管理效率和服务质量。

综上所述，商业物业行业市场未来的发展趋势是数字化转型、服务品质升级和跨界合作，而市场机遇则主要来自于城市化进程加速、消费升级和技术创新。对于商业物业企业来说，要紧跟行业发展趋势，抓住市场机遇，不断提升自身竞争力，以实现可持续发展。

随着科技的快速发展，智能化、信息化将成为商业物业行业的重要发展方向。例如，通过应用大数据、物联网、人工智能等先进技术，商业物业可以实现更精细化的管理和更高效的服务。

比如，智能安防系统可以实时监控物业安全，智能能源管理系统可以优化能源消耗，智能停车系统可以提升停车效率等。这些都将极大地提升商业物业行业的运营效率和服务质量。此外，随着城市化进程的推进和消费结构的升级，商业物业行业的需求将持续增长。

中研普华通过对市场海量的数据进行采集、整理、加工、分析、传递，为客户提供一揽子信息解决方案和咨询服务，最大限度地帮助客户降低投资风险与经营成本，把握投资机遇，提高企业竞争力。

想要了解更多最新的专业分析请点击中研普华产业研究院的《2024-2029年中国商业物业产业链供需布局与招商发展策略深度研究报告》。