商业地产行业现状分析 2021年上海商业地产租赁需求反弹强劲
房产YeYuJuan2022/1/14
商业地产受地产开发红利期快速增长的惯性影响，面对变革似乎正在经历既有经验的急刹车，如何应对变化，既响应现有趋势，还要弄清未来发展的方向，唯有加快“创新”。
按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系，当人均GDP从2000美元涨到4400美元时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如城市综合体、大型购物中心、超市、专卖店、精品店等。
从商业地产市场整体来看，过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加，近几年存量开始减少，商业地产的风险逐渐降低。同时，由于城市城镇化率、经济发展结构和商业地产存量的不同，城市间市场存在明显分化，部分二三线城市仍然面临较大的供应过剩风险。
对于社区商业发展商来说，在综合用地比例不断提高的背景下，在住宅开发的同时加大社区商业的开发，既通过部分持有商业的开发获得稳定的现金流，更重要的是通过商业配套为住宅销售提供增值。同时，商业地产的融资渠道在不断拓宽，目前ABS发展迅猛，良好的持有型物业可以为开发商提供很好的基础资产，这也增加了房企对优质商业地产的青睐。
而对于独立商业发展商来说，尽管优质项目在运营稳定期也能够实现较好的收益水平，一般持有物业投资回收期较长，对于资金占用较大。
国内商业地产及其细分市场发展总体上已经饱和，增量发展放缓，存量竞争激烈，购物中心、酒店、写字楼、长租公寓等商业市场竞争趋于激烈。但是，中产群体扩大、消费加速升级、扩大内需驱动、城市更新带动、资产管理转型等影响下，行业仍存在结构性的发展机会。
2021年上海商业地产租赁需求反弹强劲
2021年上海写字楼市场逐渐走出新冠疫情的影响，需求持续释放，多行业需求扩张，净吸纳量超预期增长。上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位;其次，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。
报告显示，2021年上海商业地产租赁需求反弹强劲，空置率有效降低，租金止跌回升，写字楼净吸纳量创出新高。
纵观2022-2026年，目前存量已超百万的核心商务区新增供应占比仅有10%，超甲级写字楼更为稀缺，有限的可租空间和稳健的去化水平将引领上海全市租金企稳。
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