银行房地产并购金融业务升温 2022房地产开发投资现状及并购前景

银行房地产并购金融业务升温

近期，房地产并购金融业务显著升温，今年以来，已有多家银行针对房地产企业并购项目进行专项资金支持，相关融资额度接近600亿元。此外，全国性金融资产管理公司(AMC)日前也开始发债募集资金参与房企纾困。监管层政策鼓励房企项目承债式收并购，潜在标的将主要围绕在一线与强二线资质较优、原先就有国企参与合营联营、股权结构清晰的民营企业项目。

兴业银行近期已陆续接洽多家优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和经营困难的优质房地产项目。

2月15日，平安银行表示，该行计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行。募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。“我行将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，推进募集资金投放。重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。”平安银行人士称。

浦发银行、广发银行的行动更早。1月21日，浦发银行完成了50亿元房地产项目并购主题债券簿记建档，债券规模50亿元，期限为3年。据悉，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。1月27日，广发银行发布公告称，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

根据中研普华出版的《2021-2026年房地产金融行业竞争格局及“十四五”企业投资战略研究报告》显示：

2021年12月20日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

2022房地产开发投资现状及并购前景

2021年土地成交面积比上年下降15.5%，成交面积创20年来的最低值。2021年，房地产开发企业土地购置面积比上年下降15.5%，单月数据来看，12月同比下降33.2%。受楼市降温、房企融资困难和房企拿地信心受挫等因素影响，2021年土地购置面积创下了自2001年以来的最低值。

2021年房地产开发投资增速创2016年来最低值，新开工面积加速下降。2021年由于市场大降温，2021年全国房地产开发投资增长4.4%，是2016年以来的最低值。房屋新开工面积比上年下降11.4%，由于房企拿地面积连年下降，且房企融资面没有较大改善，商品房销售持续走弱，房企新开工信心难恢复，新开工面积加速下降。

2021年全国商品房销售面积增长1.9%，销售面积突破17.9亿平方米，创历史新高。2021年，商品房销售面积比上年增长1.9%，商品房销售面积自2018年开始高位震荡，2021年销售面积更是突破了17.9亿平方米，创历史新高，预计2022年全年将跌破2017至2021年的高位平台。

2021年房企到位资金增速创2016年来新低，国内贷款减速创历史新低。2021年，房地产开发企业到位资金同比增速为4.2%，增速创2016年来新低。在融资渠道持续收紧的背景下，房企外部融资比重下降，国内贷款同比增速自2021年6月开始进入下降通道，降幅持续扩大，2021年全年下降12.7%，创历史新低，同时国内贷款占房企到位资金比例从今年2月开始持续回落，2021年全年该百分比降至11.6%。虽然货币放松信号已现，多家银行已经加速放款，但是房企基本面仍没有得到很大改善，银行针对这类房企继续维持谨慎态度，房企资金面继续恶化。

2022年将是资产并购和不良资产处置的大年。在充分控制成本、留足安全边际的前提下介入优质地区的开发项目，仍然是较好的投资标的。从购房人角度，“房住不炒”的趋势仍将持续。购房应以自住和资产保值为目的。

2021年购房市场成交量总体较为低迷，市场观望情绪浓厚，带动住宅价格环比走低;对房企来说，去年是较为艰难的一年，行业内各公司的经营均面临收缩的问题。

在维持市场稳定的大前提下，2022年房地产市场将在2021年基础上有所恢复，但行业分化仍将持续。

从投资开发的角度，2022年将是资产并购和不良资产处置的大年。在充分控制成本、留足安全边际的前提下介入优质地区的开发项目，仍然是较好的投资标的。

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