物业服务行业发展环境与市场规模分析

物业服务行业发展环境与市场规模分析

随着快速城镇化及人均可支配收入的不断增长，物业服务百强企业的在管建筑面积及物业数目迅速增加。物业服务百强企业的在管总建筑面积平均数由2015年的23.6百万平方米增至2020年的48.8百万平方米，复合年增长率约为15.63%。物业服务百强企业在管物业平均数由2015年的154个增至2020年的244个，复合年增长率约为9.64%。由于在管物业的建筑面积及数目增长，物业服务百强企业的平均收益由2015年的540.8百万元增至2020年的1173百万元，复合年增长率约为16.7%。

中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更加注重客户的需求。物业服务百强企业顺应这一趋势，采取多项措施，优化其传统的物业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。根据中指院的资料，服务质量得到提升的物业管理公司可收取较高的服务费。

近年来，各省市陆续颁发相关法律及法规，从而建立当地物业管理行业监管框架。在多项政策的鼓励下，将助力中国物业管理行业继续在全国范围内实现增长。2021年1月，住房部及其他部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。为响应有关政策，物业管理公司有策略地扩展及多元化非物业开发商及社区增值服务。

通过利用云应用、电子商务、物联网、大数据及人工智能等资讯科技，多数物业管理公司得以发展出多元化业务、削减劳工成本并提升盈利能力。此外，通过采用新技术并使用电子服务平台，物业管理公司能够有效整合及分配资源，以提供更加多元化的社区增值服务并进一步将彼等的服务扩展至公共空间管理、社区金融、房地产代理及家政服务。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年物业服务行业市场发展环境与投资趋势分析报告》显示：

一、2019-2021年我国物业服务行业市场规模

近三年来，我国物业服务行业保持了较好的发展态势，市场规模不断增长，从2019到2021年，行业的市场规模增长了4136亿。

在2019年行业市场规模约19433亿元，2021年达到23570亿元，行业发展态势良好。

图表：2019-2021年中国物业服务行业市场规模

数据来源：中研普华产业研究院

二、2019-2021年我国物业服务行业发展分析

(1)中国的物业服务行业正走在产业快速集中的路上。例如，产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。

(2)我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业服务发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。

(3)近年来，“互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。

(4)“机器人+物业”带来的人员冲击。例如高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。

(5)基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。

整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业服务行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。

三、2019-2021年中国物业服务企业发展分析

2020年，万科物业、碧桂园服务、融创服务在城市服务方面均有收获。以融创服务为例，2020年8月17日，融创物业服务集团有限公司与天津市南开区政府签订战略合作签约。此举不仅是南开区政府在高端物业服务行业全区部署重要举措的一项重大成果，也将是一次政府与企业共同推动“城市服务物业化”的强强合作与战略探路。

万科物业发布业内首个城市服务品牌—“万物云城”，计划未来三年拓百城：2020年10月24日，万科物业发布行业内第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”。

未来三年拓展计划：“百城计划”——以京津冀、长三角、珠三角三个中心城市群为高地，以成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等7个重点城市为主，开展系列城市服务及老旧小区更新探索，争取实现三年拓“百城”的战略布局。

四、现代物业服务业发展新格局

“立足新阶段，贯彻新理念，构建新格局”是十九届五中全会精神的核心要义。在构建新格局当中，物业管理行业面临以下新的发展机遇，

(一)新格局，以扩大内需为战略基点

以扩大内需为战略基点，构建发展新格局，物业管理有了新定位。十四五规划纲要里涉及到物业管理的内容主要包括以下几个方面：

一是加快生活型服务业品质化发展，包括健康、养老、育幼、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给。

二是全面推行乡村振兴，实施乡村建设行动，持续改善村容村貌和人居环境，建立美丽宜居乡村。

三是巩固拓展脱贫攻坚成果。物业管理行业曾经在脱贫攻坚中作出了重大贡献，发起了消费扶贫，这在五年过渡期当中仍要发挥重要作用，物业管理行业在这方面仍大有可为。

四是提高城市治理水平。坚持党建引领，重心下移，科技赋能，提升城市治理科学化、精细化、智能化水平。

五是健全社区管理和服务机制。推动社会治理和服务重心、资源下移，提高城乡社区精细化服务管理能力，构建网络化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台，特别是就业社保、养老托幼、医疗卫生、家政服务、物流、治安等都是要根据服务场景进行精细化对接，这样城市社区服务就会发挥重要作用。

六是构建绿色发展体系。未来绿色转型、绿色生产生活方式一方面是很重要的任务，同时也意味着非常大的发展空间。

七是加快数字化发展，建设数字中国。通过数字化转型驱动生产方式、生活方式和治理方式变革。

(二)新机遇：物业管理大有可为

社区是经济体系的微中心，和人们生活密切相关。社区服务者也是民生福祉的贴心人，这次疫情让人民群众看到了社区服务者做出的贡献，可以说未来物业管理面临新的机遇，大有可为。

第一，培养社区新消费，在改善人们生活品质上积极作为。社区服务的内容包括生活、文化、教育、科普、咨询、培训、体育、娱乐、健身等，以及提供相应场所和设施，比如说文化活动中心、市民学校、图书阅览室、运动场等。

社区经济的发展是“疫中崛起”，这个时候在线服务意外崛起，延伸了物业管理行业的服务空间。

第二，到2050年，我国要建成一个有差别无差距的美好城乡社会。有差别就是城市和乡村的特色不一样。无差距是指涉及到社会保障、公共服务的获得感上，城乡的二元结构没有了。所以，在乡村振兴战略当中，物业管理一定要拓展到乡村。

第三，在共建共治共享中提升社区治理的服务水平。在健全基本公共服务体系中，物业服务企业承担了一部分准公共的服务，同时介入了市场化、社会化的服务。物业服务企业面对的挑战是尽快提高物业管理的水平，目前物业服务企业要解决服务的规范化和个性化的问题。

(三)新作为：服务民生，推动创新发展

物业管理在本质上是服务民生，推动创新发展。笔者把新作为概括成以下几个方面：

第一，美好生活。美好生活更多的是一种精神层面的享受，精神层面就包括了服务的个性化、多样化，特别是整个国民经济进入到服务消费阶段以后，人们对美好生活的向往要求物业服务企业提供高品质生活服务。

第二，共建共享。首先要发展银发经济。我国老龄化问题严峻，养老产业很重要，以后社区养老会是一种重要的养老方式。其次要开发老龄人力资源，目前物业管理还是一个劳动密集型行业，其实五六十岁的人做物业服务是最好的，因为他们可以沉下心来。

第三，线上线下。互联网+社区服务、互联网+社区治理都是未来的发展趋势。

第四，消费升级。民生消费呈现多元化发展态势，社区消费、新家庭消费、健康消费快速成长。物业服务在社区综合体、社区商业连锁、社区综合服务、社区消费、综合养老等消费领域应该说大有可为。

第五，地产创新。我们要赋予常规地产更多的文化内涵、智能内涵、环保内涵，所以物业服务要通过卖技术、卖健康、卖服务、卖时间来提供全新的生活方式。

第六，文化复兴。将优秀传统文化中的思想活化，让中国文化精髓在现代社区得以延续，让中华民族的精神品格、精神命脉和文化基因得以发展。

第七，城市治理。城市管理的物业化成为政府工作的重点，未来的城市服务市场潜力巨大。据保守估计，城市服务的市场供应量大概是2000亿元，未来可能会是万亿级别。

第八，乡村振兴。物业管理要延伸到乡村去，所以强化县域综合服务能力，把乡镇建成服务农民的区域中心。

相对于整个国民经济而言，社区物业管理是一个方寸空间，不是很大，但是它是大有可为的。时代给了物业管理行业机会，包括各部委也出台了鼓励物业管理行业发展的文件，给出了重要的方向性指引。因此，物业管理行业要深入到全生命周期的生活当中，也要深入到乡村。乡村是未来中国经济发展的蓝海，也是物业管理和生活服务的蓝海。

本报告在总结中国物业服务发展历程的基础上，结合新时期的各方面因素，对中国物业服务的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。资料详实，图表丰富，既有深入的分析，又有直观的比较。

了解更多行业数据详情，可以点击查阅中研普华产业研究院的《2022-2027年物业服务行业市场发展环境与投资趋势分析报告》。