全国房地产开发投资下降6.4% 2022中国房地产行业市场全景调研分析

2022中国房地产行业现状

2022年8月15日，国家统计局表示，1―7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%;其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。1―7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。前者是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

当前我国常住人口城镇化率达63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求;二看住房改善性需求。2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

根据国家统计局的数据，2020年房地产业占GDP的比重是7.2%。如果测算房地产行业对国民经济的综合影响，那么这一占比还要高得多。房地产行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有着重要影响。

2021年70个大中城市，一手房和二手房销售价格分别上涨2%和1%，涨幅比2020年回落1.7和1.1个百分点。在国家统计局公布的1月份70个大中城市房价数据中，一手房同比上涨的有50个，下降的有20个;二手房同比上涨的有39个，持平的有1个，下降的有30个。

房价下降的城市持续增多，购房者观望情绪浓厚。一些房企资金链紧张，多城市土地出现流拍。企业减员、降薪，不少从业者甚至考虑还要不要在这个行业继续发展。

从2016年至2020年，由于房价上涨以及一二线城市的成交占比上升，房地产年成交金额从14万亿元升至17万亿元，但年销售面积基本稳定在16亿平方米左右，几乎没有增长。 [6] 自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策，需求端政策调整力度加大，有利于缓和市场情绪，促进合理住房需求释放。

国家统计局2月21日发布了2022年1月份商品住宅销售价格变动情况。1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。国家统计局局长宁吉喆表示，2022年，房地产投资有望平稳健康发展。

2022年上半年全国50城住宅平均租金累计微跌，但围绕发展“保租房”为核心，相关支持政策加速出台，长期来看，住房租赁市场发展空间将进一步增大。据悉，“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保租房650万套(间)，2022年计划筹集240万套(间)。

一些城市无论是新房还是二手房成交量仍处于下行区间，且个别城市同比下降幅度较大。反映房企预期的土地市场也是冷热不均，一些城市仍有流拍现象，并集中在三四线城市。

自2022年以来，在“因城施策”等政策指引下，全国多地从降首付比例、发放购房补贴等方面放宽了调控政策;百城新建住宅与二手房价格累计均微幅上涨;而由于市场供地力度放缓，上半年全国300城住宅用地供求规模缩量明显，房企倾向布局热点二线城市。

过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。经过这一轮市场调整，暴露了不少问题，市场参与者应该更加理性，从个别房企的债务危机和流动性风险中吸取教训。降低杠杆水平，把负债率控制在合理区间内，应该成为房企的主动选择和长期坚持。

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