中国进入“后地产”时代 中国房地产行业市场全景调研

2022房地产行业发展现状分析

2022年8月26日，结合中国房地产市场化时期的历史复盘和美日两国的发展经验，中国进入“后地产”时代后，楼市、股市走势关系为：(1)在同一个房地产销售周期内，中国房地产与股票市场的走势关系将继续保持“总体同步，个别背离”的特征。(2)长期趋势上，两市走势将逐渐背离，地产(景气)缓慢向下，股市则因中国经济结构优化、产业升级而呈现独立趋势。

房地产(real estate)是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等，由于和政府的财政收入密切相关及2008年后政府超发货币，在2008年以后，中国的房地产开始畸形发展，对城市工商业和市民生活造成严重影响和负担。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》显示：

2020年6月，海南作出决定：坚决破除“房地产依赖症” ，继续严格执行全域限购等政策，实行现房销售制度。2021年3月，郭树清表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”

2021年7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

2022年1-6月份，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%;其中，住宅投资51804亿元，下降4.5%。

根据数据显示，2022年1-7月，房地产新增货值百强企业的全口径新增货值累计23140亿元，较2021年1-7月的百强企业累计值减少58.88%，整体权益新增货值占比为73.09%;百强入围门槛为85亿元，远低于2021年1-7月的164亿元。37家企业的权益新增货值占比超过90%，其中包括中海地产、绿城中国、中国中铁3家排名前10的企业，30家企业的新增货值均为权益新增货值;25家企业的权益新增货值占比不足50%，其中象屿地产的全口径新增货值最高。

万科集团在2015-2021年期间拿地面积的最高值在2019年，在2020年骤降，2021年拿地面积只有757.69万平方米，拿地均价为15841元/平方米。土地总储备建筑面积也在逐年下降。

保利在2017-2021年里发展的销售额增速逐年变缓，在四年时间里增速就下降了40.8个百分点。销售面积在2021年首次减少，同比下降了2.2%。

2022年1-6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%;其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%;其中，住宅销售额下降31.8%。

2022年1-6月，全国31省市商品住宅销售额排名前五的分别是广东省、江苏省、浙江省、山东省和四川省，其中前三的商品住宅销售额都在5000亿元之上。

2022年1-6月份，房地产开发企业到位资金76847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9806亿元，下降27.2%;利用外资55亿元，增长30.7%;自筹资金27224亿元，下降9.7%;定金及预收款24601亿元，下降37.9%;个人按揭贷款12158亿元，下降25.7%。

2022年，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门日前出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制，抓紧完善相关制度和政策工具箱，探索新的发展模式，持续整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

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