银保监会：房地产金融化泡沫化势头已实质性扭转 房地产金融行业市场态势分析

银保监会：房地产金融化泡沫化势头已实质性扭转

今年以来，银保监会持续引导银行保险机构支持稳住宏观经济大盘，前期已投放的政策性开发性金融工具投资带动作用明显;同时，重点领域风险由快速发散转为明显收敛，房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转，过去五年内处置不良资产额已超过之前12年处置额总和。

银行业保险业对实体经济的供给持续增加。银保监会相关部门负责人介绍，前8月人民币贷款新增15.6万亿元，同比多增5540亿元。8月末，保险资金运用余额24.5万亿元，较年初增长6.6%。

当前房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。银保监会坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国房地产金融行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

随着交易工具的不断发展与创新，也拓宽了房地产金融市场的业务与服务范围，主要包括，不同种类的住房储蓄存款、各类住房贷款、利用房产作为抵押进行贷款、房地产信用托管、房地产保险、房地产典当以及房地产证券等。

从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。

房地产金融行业市场态势分析

2021年1-12月，全国房地产开发投资额为14.8万亿元，同比增长4.4%，比2019年1-12月份增长11.7%，两年平均增长5.7%，12月同比降幅较上月扩大9.6个百分点至13.9%。其中，1-12月住宅开发投资额为11.1万亿元，同比增长6.4%，占房地产开发投资比重为75.3%。

2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。全年市场整体表现创新高，但下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑，9月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号，政策底逐渐显现，信贷环境持续改善。

过去15年存量数据显示，房地产市场规模的增速和房贷的增速高度相关，按揭贷款的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。因此，在需求改善并且供给端没有大变动的假设下，报告预计，2022年中国住宅交易规模将达到22万亿元。

房地产行业是一个高度金融化的行业，关联着国民经济其他的部分。从其运作模式来看，房地产主要包括土地一级开发、房地产二级开发和房产销售三个环节，金融在这三个环节中分别保持了70%左右的杠杆率水平。

在一级土地开发过程中，政府或委托实施的企业自有资金出资为项目总投资的30%，剩余70%的资金向金融机构贷款解决，最后表现为地方债或企业债。

在房地产二级开发过程中，房地产开发企业实际出资为项目投资资金峰值的30%，剩余70%的资金由地产公司向金融机构借款，最后体现为企业负债。

在房地产的最后一环，客户最低只需要支付房屋总价的20-30%作为购房首付款，剩余款项客户可以向金融机构申请住房按揭贷款，最后体现为个人住房按揭贷款。

房地产金融市场的多元化融资新格局正在形成。目前国内的房地产金融市场蓬勃发展，越来越多的新型融资工具和主体开始涌现，包括房地产信托、房地产基金、股权融资、特定资产收益权、房地产信托投资基金(REITs)，以及证券公司的定向和专项资产管理计划，保险公司的资产管理计划等等。新型房地产金融融资工具的快速发展，也带来了一定的风险，包括房地产金融法律法规的严重滞后，监管机制不完善，执法监督不严等问题，都对房地产金融市场的发展带来了隐忧。

银保监会官网日前公布的信息显示，金融机构要优化房地产金融业务结构，加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是可与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源，向符合条件的租赁用户发放租房贷款;二是可与地方政府合作，在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供创新的金融产品和服务;三是开发额度和利率适中的“租房分期”等产品，通过信用卡等载体为客户直接提供信贷支持。商业银行加快进入住房租赁市场，探索住房租赁信贷新模式，既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国房地产金融行业市场深度调研及投资策略预测报告》。