土地开发行业发展态势 土地开发行业市场投资前景2023

土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

土地开发行业发展态势

多方数据显示，2022年全国主要城市住宅用地供应与成交规模较上一年均有明显下降，均创下近十年同期最低水平;同时各能级城市土地市场热度持续分化，各能级城市中，二线城市土地出让金占比创下近五年最低水平。

集中供地市场方面也出现类似现象，集中供地批次增加的同时，供求规模、土地出让金以及溢价成交地块占比等数据同比上一年下降明显，多地未完成全年供地计划，各城市间市场热度也持续分化。

中指研究院数据显示，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%;成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降31.09%，全年供应与成交规模均处近十年同期最低水平。

除供求规模外，2022年全国主要城市住宅用地出让金、溢价率等数据也出现明显收窄。得益于土地供应质量提升，2022年全国主要城市住宅用地成交楼面均价则出现小幅上涨。

2022年，全国300城住宅用地成交平均溢价率为3.12%，较上一年下降7.8个百分点;住宅用地出让金为33730.34亿元，同比下降31.03%;成交楼面均价则为5440元/平方米，同比上涨0.08%。

土地开发行业伴随着我国城镇化和工业化而不断发展。土地开发行业是城 镇化的重要基础，是城市建设、发展的重要前提。土地开发行业的发展，一方 面为城镇化和工业化提供了土地，保证了城市发展所需土地的供给。更重要的 是，土地开发产生的收益成为我国城镇化过程中城市基础设施建设的重要资金 来源。通过土地开发，不仅促进了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、 实现了社会资金向城市发展流动。

随着国内经济的持续发展和我国城市化和工业化进程加快、土地作为不可 再生性稀缺资源，长期内将保持升值趋势。总体上，我国房地产行业在国家宏 观政策指引和市场供求作用下，仍将保持稳定发展趋势，使得城市土地开发整 理行业能够持续稳定的发展。

土地开发行业市场投资前景2023

地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。

国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，将盘活存量资产与扩大有效投资工作进行挂钩，明确要重点盘活存量土地资源。在新时代高质量发展命题之下，城市发展已从“增量时代”到“存量时代”，推进闲置低效用地处置，向存量要空间要效益，是走内涵式发展、推进节约集约用地的必由之路。

1.5级土地开发模式契合城市发展要求及市场需求。目前，深圳、东莞、青岛、长沙等城市相继开展了1.5级土地开发模式的探索和创新实践。如长沙马栏山量体裁衣，首试1.5级土地开发模式，2.8万平方米马栏山创智园项目占地50亩，共6栋单体建筑，采用装配式建筑，年产值超过15亿元，税收超过1.5亿元，实现多方共赢。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。土地开发行业研究报告就是为了解行情、分析环境提供依据，是企业了解市场和把握发展方向的重要手段，是辅助企业决策的重要工具。报告根据土地开发行业监测统计数据指标体系，研究一定时期内中国土地开发行业现状、变化及趋势。

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