中国房地产展望:分化时代到来 2023房地产市场现状及发展趋势分析

中国房地产展望:分化时代到来

任泽平团队：随着房地产放松政策进一步落地、购房信心逐步恢复，我们认为，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，复苏集中在热点城市二手房、改善性住房。预计2023年商品房销售面积将企稳回正，同比增长5%。

长期看，区域分化是未来房地产市场最大的特征;房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧;产业+地段为王;改善时代来临，产品力将成核心竞争力。

2023房地产市场现状及发展趋势分析

疫情防控平稳转段之后的首个“五一”长假已经收官。相较于出行途中“人从众”以及旅游、电影、餐饮等行业赚得“盆满钵满”，房地产市场的表现稍显逊色：与去年同期相比有明显提升，但是尚未恢复到疫情前的同期水平。

据中指研究院数据，2023年“五一”期间(4月29日-5月3日)，代表城市的成交规模较去年“五一”假期增长约25%，其中多个城市受低基数影响，同比增幅较大，但整体较2019年同期降幅仍超两成。

另据诸葛找房数据研究中心统计，今年“五一”长假，新房二手房成交双双呈现同比上升局面，但楼市热度回升水平不及旅游热度，“五一”假期成交规模较疫情前两年仍有近一半的差距。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告》分析

今年以来，在防疫政策优化叠加楼市利好政策持续显效作用下，前期积压购房需求集中释放，重点城市在2-3月启动了楼市“小阳春”行情，全国房地产市场出现修复态势，但4月房地产市场活跃度有所降温。

多家研究机构发布的数据显示，4月全国房地产市场整体热度有所下降，成交规模止升转降，房价走势继续承压。

根据上海易居房地产研究院对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况统计显示，4月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1896万平方米，环比下降27%，同比增长30%。在这50个城市中，有44个城市呈现了环比下降态势，相当于近九成城市楼市交易行情要比3月份弱。

另据中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示，4月，全国100个城市新建住宅平均价格为16181元/平方米，环比上涨0.02%，涨幅与3月持平，环比下跌的城市有44个，较3月增加5个。全国100个城市二手住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较3月扩大0.09个百分点，环比下跌的城市有76个，较3月增加8个。

4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议继续强调“房住不炒”的定位，既是房地产健康发展的必然要求，也和近期市场的新情况有关系。此前央行也提及了“既防冷又防热”的内容，近期部分城市学区房、房地产广告等方面又出现了炒作，所以牢牢把握“房住不炒”的总基调很关键。

五一之后，多地仍在继续调整公积金贷款政策。5月8日，贵阳网发布了《贵州省住房资金管理中心关于提高双缴存职工家庭购买首套住房和多子女家庭购房贷款额度的通知》，主要内容为贵州省直公积金双缴存职工家庭购买首套住房的，最高贷款额度从60万元提高到70万元;多子女家庭购买住房的，最高贷款额度可在其他标准的基础上再上浮10万元。

就在同一天，内蒙古通辽市也发布消息称，自5月8日起，公积金贷款全市开展通抵业务，通辽市行政区域范围内购买自住住房的，在缴存地办理贷款时可在贷款地办理跨地区抵押业务。

但在业内人士人来，以公积金为代表的的信贷政策支持对房地产行业有一定作用，但很难改变市场大趋势，这从近期的“带押过户”热冷不一就能看出来。

据不完全统计，计入最新的上海、贵阳，今年以来已有宿迁、合肥、赣州、玉溪、南通、丽江、亳州、攀枝花、连云港、吉安、梅州、漯河、吉林、乌兰察布、惠州、清远、盐城、长沙、宜昌、济宁、绍兴、大连、防城港、六安、柳州、长春、蚌埠、丹东、株洲、深圳等30余个城市进行了额公积金贷款政策的调整和优化。

展望后市，上海易居房地产研究院认为，今年房地产市场复苏的总趋势不变，在4月份调整的基础上，预计5月份会有一波新的行情。其原因在于，4月份调整属于短期的、月度的波动，而非楼市扭头向下的恶化信号。当前各地依然在积极提振楼市交易行情，即便是一二线城市，也在通过各个层面刺激住房消费需求，这也进一步说明，住房交易行情复苏是楼市复苏的重要基础，各地二季度依然要高度重视。

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