2023工业厂房工程行业市场投资与发展规模分析

工业厂房工程行业市场前景机会在哪?从全国建筑业企业房屋竣工面积构成情况看，住宅竣工面积占最大比重，为66.26%;厂房及建筑物竣工面积占13.81%;商业及服务用房竣工面积占6.19%;其他各类房屋竣工面积占比均在6%以下。2021年厂房及建筑物竣工面积为5.64亿平方米。

中国工业厂房工程产业发展的新思路：1、“产物一体”发展思路。即产业-物业综合开发思路，变孤立的房产开发为综合的产物协同开发。通过物业建设打造硬环境和硬载体，但必须要学会从产业这个核心层面赚到载体的钱，产业导入“人”，而“人”是物业真正的需求者，为人的各种需求提供各类服务，将成为物业“盘活”的主体内容，当物业可以实现持续的收益，通过资产证券化便可以实现产物开发的更高阶“盘活”。

2、“招培一体”发展思路。变“被动招商引资”为“主动产业培育”，在传统招商基础上，通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入，建立产业孵化培育优势，促进产业集聚发展，形成完整产业链条。“招培一体”，双向出击，解决产业难题。

2023工业厂房工程行业市场投资与发展规模分析

工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面为具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件;另一方面，工业厂房工程资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

工业厂房一般是由所在地政府提供优惠土地，单独投资或者合作开发，用来吸引企业进入，进而发展本地经济，由此决定了国家或地方政府的经济、社会发展政策对工业厂房工程的类型有很大的引导作用。当地资源优势、经济发展政策导致了不同地方的工业厂房工程不同于另一个地方，专业性较强。

我们国家的工业厂房工程的发展，真正意义上是从改革开放之初算起的。首先在全国设立了5个经济特区、14个开放城市，并建立了多个经济技术开发区、出口加工区。在政府全力主导之下，这一时期的工业厂房建设发展非常迅速，在数量、质量上均保持极高的增长，工业厂房成为生产力的聚集地，推动国家经济快速发展。

随着改革开放的不断深入，西部大开发战略的实施，沿海较发达地区开始产业转型升级，劳动密集型产业向内陆地区转移，各类型工业厂房在全国各地四处开花，工业厂房类型不断增多，但规模体量、建设成效参差不一。

工业厂房工程资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，其投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也相当高，而投资回收期则有的长达十几年。因此工业厂房工程的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业厂房工程大投资的特点所决定的。

在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业地产建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产建设需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。近年来，工业地产行业的市场规模增速较快，平均增速在7%以上。

国内工业地产行业供给能力较强，相关企业数量增长较好，2020年，中国工业地产行业企业数量约为3669家，较2019年上涨了0.92%。中国企业数量达到3705家。工业厂房工程往往是一个城市乃至国家的经济支柱。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。

图表：相关企业数量(单位：家)

数据来源：中研普华产业研究院整理

工业厂房行业的盈利能力一般，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在5%以内。在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业厂房建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业厂房建设需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。近年来，工业厂房行业的市场规模增速较快，平均增速在7%以上。

中国工业厂房工程行业发展面临问题

(1)土地储备资格问题

为了加快开发建设进度，一些开发区常将可开发用地进行打包，委托开发商进行征地、拆迁、储备，并由开发商进行该区域的基础设施、场地绿化、厂房楼群的集中开发建设，为了保证开发商利益获取，政府与企业就土地增值收益分成达成协议。

我国《土地储备办法》中明文规定，土地储备工作应由土地储备机构承担，土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。显然，地产开发商并不具有土地储备的资格，但是在工业地产运行中实质上承担了土地储备职能，存在土地储备主体违规问题，同时这种模式势必会出现多头储备土地、政府与开发商分享土地增值收益的问题，扰乱国家对土地市场的宏观调控。

(2)工业用地性质问题

目前，我国土地性质划分为住宅、商业、综合服务、工业四类，工业用地价格最低，据测算，我国工业用地价格仅相当于居住用地价格的15%，商业用地价格的8%。国家对工业用地实行严格控制制度，工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售，不得用于房地产开发。国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》也明确规定工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

(3)软件与信息服务业等高技术行业用地性质问题

根据现行国家行业分类标准，软件和信息服务业包括软件开发、信息技术集成服务、信息技术咨询服务、数据处理和存储服务、集成电路设计和其他信息技术服务行业。国家也明确强调，大力发展新一代信息技术战略新兴工业，大力发展研发设计、信息服务、软件开发等高技术行业。由于这类行业主要具有资金密集型、技术密集型、智慧密集型特点，这类行业用地的表现形式不是工业厂房、而是办公楼或者研发楼。而目前的工业用地政策仅适用于传统建设厂房的工业项目(一般指《国民经济行业分类注释》(GB/T4754-2002)的13至43大类分类)，但对于软件服务、信息技术等这类不需工业厂房的新型现代信息服务行业的用地政策一直没有明确，存在政策真空。

(4)销售模式问题

工业地产项目的销售不同于普通的住宅、商业商品房的销售，因国家相关政策的限制，工业地产项目销售中所存在的政策问题也相应暴露出来。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产管理条例》规定，商品房预售必须取得房屋主管部门颁发的预售许可证书，否则所签订的买卖合同属于无效合同。

目前诸多工业地产项目已成为商品房开发模式，地产开发商以集中开发，统一配套的方式对外向不特定的企业或者个人出售工业用房，已属于商品房销售行为，但是由于开发商取得土地为工业性质土地，依据目前法规不宜界定为商品房销售，因而大部分城市房屋主管部门一般不予核发《商品房预售许可证》。工业地产商大多是在没有取得预售许可情况下与客户签订销售合同，进行销售房屋行为，这对于买卖双方均存在较大的法律风险。

工业厂房工程价格走势及影响因素分析

一、中国工业厂房工程价格回顾

二、工业厂房工程当前市场价格及评述

三、工业厂房工程价格影响因素分析

四、2023-2027年工业厂房工程未来价格走势预测

随着工业厂房工程行业竞争的不断加剧，大型企业间并购整合与资本运作日趋频繁，国内外优秀的工业厂房工程企业愈来愈重视对行业市场的分析研究，特别是对当前制工业厂房工程市场环境和客户需求趋势变化的深入研究，以期提前占领行业市场，取得先发优势。本报告专业!权威!报告根据行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国工业厂房工程行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、工业厂房工程行业发展策略与投资建议等进行了分析。

工业厂房工程行业市场调研如何?中研研究院对该行业作了详尽深入的分析，是企业进行市场研究工作时不可或缺的重要参考资料，同时也可作为相关机构进行潜力分析、发展分析、投资分析等研究工作时的参考依据。更多行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2022-2027年中国工业厂房工程行业竞争分析与投资战略研究咨询报告》。