多地创新转贷方式 存量房贷利率真的降了吗 多地银行回应 房地产市场现状及前景分析
房产LiBO2023/7/24
近期，有关存量房贷利率下降的消息引发关注。据了解，当下，存量房贷利率的直接调降仍未有正式通知，不过，部分银行可通过纯商贷转组合贷或公积金贷款的形式，间接降低部分存量房贷利率，但也视各地和各家银行的实际情况而异。
商贷转组合贷或公积金贷款业务在不少地区都可办理，但各地政策略有不同，各家银行的实施情况和具体要求有所差异。
无锡市的95后白领赵小菲分享了她纯商贷转组合贷的经历：“刚工作的时候，因为公积金余额不够只能办了纯商贷，利率5.9%，期限30年，月供近6000元。”
了解到无锡试点商贷转组合贷的消息后，赵小菲第一时间向其贷款行申请办理。“转贷之后，商贷部分的利率申请到了4.1%，公积金贷款利率3.1%，贷了25年。”赵小菲说。
她也表示，“转贷流程挺复杂的，从审批到放款差不多有半年时间，材料清单也有十几项之多，因此对于利率不是特别高，或者公积金贷不出太多钱的购房者来说，没有太大必要。”
利率方面，江南农商行相关工作人员表示，需满足一定条件才可重新签订合同，首套利率为3.7%，二套房利率是4.8%。“纯商贷转组合贷后，商贷部分可以起到间接降低贷款利率的作用。”他说。
此外，据了解，按照常规流程，商贷在转组合贷或公积金贷款时，需先将商业贷款全部还清，而还清贷款需要大量资金，为方便贷款人办理业务，不少地区联合担保公司为贷款人提供资金和担保，也有多地推出商贷“直转”公积金新政，降低贷款人的还款压力。
6月起，湖南省直单位住房公积金管理中心新增的顺位抵押方式办理商业贷款转公积金贷款将正式施行。
工商银行湖南地区某贷款负责人说：“简单来说，就是对于部分符合要求的购房者，可直接使用公积金中心发放的贷款用以偿还原商贷，还清后解除原商贷抵押，置换为公积金贷款，可降低业务办理的成本和风险。”
近日，在上半年金融统计数据情况发布会上，中国人民银行副行长刘国强介绍，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。
人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或以新发放贷款置换原来的存量贷款。
提及存量房贷降息，农业银行北京地区某支行工作人员表示，目前还没有一个详细政策文件出来，可能各家银行都在研究这个政策或保持观望、讨论的态度。他补充说，该行目前暂未出台“商贷转组合贷”业务。
去年年末以来，多地出现提前还贷的情况，这其中有相当一部分人希望在房贷结清后，通过“转贷”方式降低负债成本。
贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。同比来看，首二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。
“在6月5年期以上LPR下降的带动下，银行在具体执行中相应下调实际房贷利率，7月百城平均首二套房贷利率均较上月有所下降。”贝壳研究院分析师表示。
6月20日，央行调整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10个基点。其中一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%;五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。
贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。
除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，目前南宁首套房贷利率最低，已降至3.6%。
“7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，这时各地进一步下调房贷利率，将减轻购房者的置业压力，并释放部分置业需求。”申港证券分析师指出。
从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。
“当前多地首套房贷利率降至历史最低水平，宽松的政策环境利好刚需购房者。但目前居民收入及就业预期尚未扭转，市场预期并不稳固，因此该政策对刚需的刺激效果或许不如预期。”中指院分析师表示。
受访专家认为，后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。
值得关注的是，在房贷利率持续降低的同时，央行近日鼓励商业银行下调存量房贷利率。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。
中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。
下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。
其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。
随着信贷环境进一步优化，国内多个城市2月份房贷利率继续下降。贝壳研究院近日发布数据显示，在首套住房贷款利率政策动态调整机制下，2月份百城首套主流房贷利率再创2019年以来新低。
23城首套房贷利率下降，首套利率低于房贷利率下限(4.1%)的城市增加至34城。
近日，多地首套房贷款利率明显下降。贝壳研究院统计数据显示，2月份百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，在经历4个月基本平稳后再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。
二套房贷利率平均为4.91%，环比持平。此外，2月份首套、二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP。
2月20日晚，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。
业内人士认为，不动产私募投资基金试点是“第三支箭”重要内容的响应，房企股权融资再开一扇门，将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。后续试点的快速推广，将为困境中的房企带来更多源头活水。
最新数据显示房价显露触底反弹迹象，一线楼市或迎“小阳春”行情。楼市整体复苏迹象明显,不过观望情绪还是比较浓重。
统计数据无疑是市场“冷热”最直观的映射，部分城市房地产市场回暖，表明“保交楼”政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策，以及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。
国家统计局发布的1月70个大中城市房价数据显示，1月份70城新房、二手房房价环比上涨城市显著增加，并呈现一线城市商品住宅销售价格环比转涨，二三线城市环比降势趋缓的特点。
对此业内认为，市场面触底反弹迹象已经表现的相对明显，一线城市及核心二线城市率先修复。
中原地产研究院统计数据显示，上周，北京二手住宅网签3761套，比前一周增加了近600套，这一数据与2022年1月份的成交量接近，二手房交易规模有所回升。
除了北京，近期上海、深圳、杭州、成都、南京等多个热点城市也相继传来楼市升温的消息。中达证券研报显示，2月份以来，42个主要城市新房销售保持正增长的态势，周度新房成交都环比上涨。
中指研究院提供的数据显示，上周杭州新建商品住宅成交面积近23万平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同环比都出现较大幅度增长。
另外，据深圳市房地产中介协会统计，上周，深圳二手房交易量为881套，环比增长率为12.4%。
据中研普华产业院研究报告《2023-2028年版房地产投资产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》分析
从政策、资本、金融等多方维稳信号释放，可见，房地产行业回暖复苏的各方面力量正在积蓄。
中国的快速重新开放有望推动经济活动复苏，拉动就业并促进家庭收入增长。
为保障我国经济快速恢复，国家出台一系列政策扶持房地产行业的发展，将推动房地产行业的复苏，继而也将拉动水泥在房地产领域的需求增长。
过去5年，房地产业产值占GDP的比重年均水平为6.8%，直接拉动了GDP每年大约0.7个百分点。
房地产还带动了几十个上下游细分行业，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家电、汽车、纺织、日常消费以及金融等等，所有直接和间接相关领域的产值叠加起来，占GDP的比重可能接近了30%。
可以预期，2023年针对个人住房需求的住房金融政策将进一步地回暖，房贷的利率有望继续降低，各地将出台更多的宽松的政策，在有效化解房企风险的同时，来促进土地市场的回暖，推动整体房地产投资触底、企稳、回升。
业内人士普遍认为，目前的回暖只是局部现象，能否延续还有待观察。
展望后市，专家预计，短期看，随着不动产资产定价体系持续优化，将有效缓解行业部分企业的融资困境。
欲了解更多关于房地产投资行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年版房地产投资产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》。
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