海外买家购买美国房产数量创下新低 2023《财富》世界500强 5家中国房企再上榜

海外买家购买美国房产数量创下新低 多重压力下需求仍待恢复

当地时间8月1日，美国全国房地产经纪人协会(NAR)公布《2023 年美国住宅房地产国际交易报告》，2022年4月至2023年3月期间，海外买家购买了8.46万套房产，同比下降14.2%，是自2009年NAR开始跟踪这一数据以来购买房屋数量最少的一年。

整体而言，多重压力下海外买家需求仍待恢复。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，2020-2021年期间，美国房价大幅上涨，许多人被高房价挤出了市场，原本预计新冠疫情过后海外买家会回归，但强势美元成了障碍。此外，美国住房库存急剧下降，全球借贷成本上升，已经连续两年抑制了海外买家的购房热情。不过，后疫情时代国际旅游的恢复将在未来数月和数年内带来更多的国外交易。

美国楼市未稳 未来房价尚有下降空间

近一段时间以来，来自美国住房市场的数据良莠不齐。根据美国商务部公布的最新数据显示，在经历了之前连续3个月的复苏后，美国新屋销售首次下滑：美国6月新屋销售69.7万户，不及预期的72.5万户，5月前值从76.3万户大幅下修至71.5万户。6月新屋销售环比下跌2.5%，5月前值为环比上涨12.2%。美国全国房地产经纪人协会(NAR)最新数据则显示，在房屋价格高企、按揭贷款利率上升以及成屋库存严重短缺等因素影响下，美国5月成屋销售较4月略有回升，但整体销售仍低迷。5月成屋销售环比上涨0.2%，是2022年1月以来第二次实现销售环比正增长。5月成屋售价的中位数为39.61万美元，同比下降3.1%，为10多年来最大的价格跌幅。另外，美国全国房价较去年5月仍下降0.5%，但仅比去年6月的历史峰值低1%。

导致美国住房市场承压的原因之一是不断上涨的贷款利率。过去一年，美联储为抑制通胀，开启了激进加息周期。北京时间7月27日凌晨，美国联邦储备委员会结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到5.25%至5.5%之间，这是美联储在6月暂停加息之后的首次温和加息。自2022年3月以来，美联储已经加息11次，累计加息幅度高达525个基点。美联储大幅“收水”不仅令美国经济陷入低迷，并将30年期抵押贷款推至20年来的高点，购房者成本增加便会推迟购房决策，导致美国楼市风光不再。

尽管美联储在7月例会上不断为美国经济“唱多”，但市场人士对此远未认同。野村东方国际发布报告提出，美国二季度国内生产总值(GDP)超预期，但强劲之下仍有疲软信号。

特斯拉首席执行官马斯克曾表示，美国商业地产价格正在快速下跌，房价也会随之下跌。他的此番言论凸显出各界对美国住房市场的担忧情绪。美国全国房地产经纪人协会表示，从2022年3月到2023年4月，美国房屋销售下降了3.4%。4月全美房屋平均售价为38.8万美元，同比下降1.7%。与此同时，4月份，住房存量供应期仅为2.9个月，远低于健康和平衡市场所需的6个月时间。不少经济学家认为，美国房屋价格可能会进一步下跌，但跌幅不会像经济衰退期间那么严重。

潘西恩宏观经济咨询公司发布的一份报告称，美国住房市场还远未迎来真正的反弹。在他们看来，今年春季美国住房市场的回暖只是一个假象。虽然今年年初房地产销售量飙升，但近期因房贷利率回升，该数值已经有所下跌。而房贷申请数量也表明，房地产销售量很快就会跌至周期内新低。报告提出，阻碍住房市场真正复苏的关键因素在于负担能力。去年房贷利率的暴涨给市场带来冲击，加上新冠疫情催生房产热期间全美房价飙升超过40%，住房市场的负担能力受到了严重削弱。该机构认为，从长远来看，美国房价尚有很大的下降空间，销售量骤减的滞后效应将导致房价持续大幅下跌。

外资在内地房地产市场布局早有基础

以上海为例，据戴德梁行统计，2018年上海大宗交易市场中，外资买家成交占比高达69%，占据市场绝对主导。

戴德梁行中国资本市场部执行董事兼香港主管陈彩丽表示，近两年虽然因为疫情、加息等原因外资机构趋于谨慎，成交占比有所下滑，“但外资普遍注重长线，特别是对于一些已投资国内多年的外资机构而言，投资中国仍然是他们长期的方向。”

对于外资未来的投资意向，陈彩丽持乐观态度。

她认为，经济周期性波动是全世界范围都在面临的局面，但在主要经济体中，中国表现可圈可点，GDP增长放眼全球也是比较抢眼的。“对于机构投资者而言，在当前增长稳健、未来发展可期的区域配置资产，既是情理之中，亦是不可或缺。”

外资抄底房地产

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》统计分析显示：

据媒体报道，全球顶尖的不良资产管理公司联博嘉沃(AB Carval Investors LP)表示，希望在中国推出不良贷款基金，在行业深度调整时探寻机遇。

其新加坡分支机构的董事总经理Avery Colcord表示，“我们希望获准推出不良贷款基金，让职业管理人士协助机构投资者投资这一棘手的领域。”

来自新加坡的大型多元化不动产集团凯德集团早已付诸行动。

今年2月，凯德集团宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划(CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，以下简称“CCOP计划”)，包括一支规模2.91亿新元的单一资产基金和一家8.24亿新元的计划性合资公司，希望在中国商业地产领域寻找被低估或大减价的地产项目，并在北京和佛山完成收购首批资产。

外资择机抄底中国房地产市场并不是个例，尤其是在近两年房地产行业因为深度调整涌现出投资机会之际。

“过去两年市场的不确定性带来许多机会，特别是在特殊情况领域。”凯德置地私募股权房地产首席执行官Simon Treacy向媒体表示。

2023《财富》世界500强 5家中国房企再上榜

2023年《财富》世界500强榜单发布。在最新的排名中，5家房地产相关企业上榜，上榜企业与去年相同。这5家房地产企业为万科、保利集团、绿地控股、碧桂园、龙湖集团，分别位列第173位、191位、205位、206位和402位。其中，万科和龙湖集团两家房企排名有所上升，其他三家房企排名均有所下滑。这5家企业合计营业收入达到3086.26亿美元。

未来行业市场发展前景和投资机会在哪?欲了解更多关于行业具体详情可以点击查看中研普华产业研究院的报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。