上半年预亏450亿-550亿 碧桂园发布公告 采取四项措施全力自救

8月10日晚间，近期处于舆论风口浪尖的碧桂园以公告的方式正面回应市场关切，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，公司管理层进行了深刻的反思，并表态将全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。

上半年预亏450亿-550亿

碧桂园在公告中表示，自2021年以来，房地产行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。

据披露，2023年1-7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%;7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。

另外，由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，叠加外汇波动造成预期净汇兑损失，碧桂园预期截至2023年6月30日止半年度的净亏损介乎约450亿元至550亿元。

碧桂园表示，虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，导致2023上半年预计出现较大亏损，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。

对此，碧桂园管理层进行了深刻的反思，“虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”

采取四项措施全力自救

“从哪里跌倒就从哪里爬起来。”碧桂园方面表示，将全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。

一是：全力以赴保交付。公司将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务，兑现对业主的承诺。

二是：积极化解阶段性流动压力。公司将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，以保障公司的未来长远发展，为各持份者保存价值、维护利益。

三是：保障经营有序开展。目前公司净资产充足、土储充裕，截至2022年底，净资产约3096亿元，总权益可售资源约12083亿元(其中已获取的权益可售资源约9555亿元)，公司将尽最大努力做好销售，努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，同时加强内部管控，进一步精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益，更好保障供应商、合作方等各利益相关方的权益。

四是加强特殊时期的组织领导。为更好地应对当前困难，公司成立由董事会主席任组长的专项工作小组，建立工作机制，统筹协调、高效决策、有力推进，努力渡过难关。

碧桂园方面表示，虽然遇到了自成立以来最大的困难，但公司始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。

碧桂园将积极贯彻7月24日中央政治局会议精神，充分用好“民营经济31条”“金融16条”等有关政策，既立足当前，协调各方资源，全力以赴保交付、保运营;又着眼长远，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施，保障公司可持续健康发展，维护投资者的合法权益。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》显示：

展望2023年，报告预计，房地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走。

城镇化的速率在放缓，80%左右的城镇化水平未必会达到。数据显示，2022年，我国城镇化率为65.22%，比上年末仅提高0.50个百分点，提升幅度较此前年份明显下降。

可能的原因是，乡村振兴战略成效初显，乡村留住了原本计划流入城镇的人口，并吸引在外打工者返乡发展。乡村振兴战略的实施，推动了城乡之间的功能互补，提振了乡村经济的活力。

从近期各省市公布的人口数据来看，一线城市及天津人口全部负增长，其中上海2022年人口减少达13.5万人。二线城市中，被称为“新一线”的城市，基本都出现人口增幅断崖式下降。

城镇化放缓，客观上会减少人口流动，进而熨平住房需求的增长曲线。人口的净流出导致房地产的供需关系发生变化，对于房价，尤其是一二线城市的房价，会产生较大的影响。

2023博鳌房地产论坛上，纵横百富创始人兼CEO赖国强表示，当前客户不是没有房住，而是没有合适的房住，对于中介行业从业者而言，更应该从客户端出发，推荐合适的房源。

房地产本身应该追求长期稳定，随着经济的大环境改变，房地产要理性回归到现实情况，往后的10年、20年、30年，开发已经不是主流了，房地产企业需要更综合的经营能力，盘活不同类型的资产。“

未来的房地产市场将更加稳定，注重长期价值的追求，同时也需要关注存量资产的盘活发展。”对于实体经济如何在资本市场抓住机会，赖国强表示，投资应该看政策风向，这是一个大前提。

房企投资融资现状

我国房地产市场供求关系发生的重大变化，在很大程度上就是“房住不炒”的产物。

7月24日召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

近期的市场消息显示，监管层召集包括多家民营房企在内的企业开会，在听取企业希望进一步拓宽债券融资渠道等诉求的同时，也表示将继续加大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)服务民营企业力度，加快债券市场创新，满足民营企业多元化融资需求。

但截至目前，房企的融资仍未出现明显好转。据中指研究院监测，7月房地产企业非银融资总额为771.2 亿元，同比下降2.5%;前7个月的非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。其中，房地产行业信用债融资2855.9亿元，同比仍下降5.8%。

有业内人士表示，债券在二级市场大幅折价成交的背景下，纯市场化的民企地产债一级发行十分困难。当下多数成功发行了债券的民营房企，往往需要来自中债增的担保才能完成，例如近期的新城、碧桂园、新湖中宝、中骏等。

从纯市场的角度来看，现阶段金融机构并没有从一级市场上购买房企新发债券的动力。通常情况下，债券的投资风险相对较低，二级市场上的价格波动较小，为银行、基金公司等机构投资者青睐。

在中债增提供如此强力担保的情况下，金融机构对房企债券的认可度得到了提高，如“22美的置业MTN003”全场倍数1.97倍，“23新湖中宝MTN001”的认购倍数为1.86倍，“23新城控股MTN001”的认购倍数也达到了1.33倍。

《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》同时揭示了房地产投资市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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