2023商业地产行业分析 未来商业地产整体政策倾向头部企业

瞄准商业地产危机大量低价涌入

据报道，华尔街公司正在筹集资金，以收购写字楼、公寓和其他陷入困境的商业地产。华尔街公司希望以远低于投资者几年前所支付的价格收购这些地产。商业地产市场面临几十年来最困难的危机之际，监管文件显示，Cohen & Steers、高盛、EQT Exeter和BGO等知名公司正在筹集数十亿美元资金，用于投资不良资产和其他价值下滑的房地产。其中，作为全球最大的房地产市场之一，写字楼市场还受到了新冠后“返回办公室工作率”较低的打击，写字楼空置率飙升。

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。

商业地产行业市场发展现状分析

数据显示，2019年，经济总体保持平稳。对于商业地产来说，在投资、新开工、销售面积均同比下降的情况下，预示着一个时代的终结，同时也昭示着一个时代的开启。商业地产告别粗放的增量发展阶段，高质量发展阶段已经来临。2009-2017年，中国商业地产施工面积总体不断上升，2018年之后开始下降。2019年中国商业地产房施工面积为137641万平方米，同比下降0.6%。2019年我国商业地产竣工面积为14737万平方米，同比下降2.68%。

随着我国房地产整体持续发展，虽然新开工面积相较2020年有所下降，但我国我国房地产施工面积仍保持稳步增长。根据统计局数据显示，2021年我国房地产开发施工面积达到97.54亿平方米，同比2020年增长5.25%。就放我施工面积结构占比情况而言，相较住宅施工面积我国商业地产施工面积仍占比较小。根据数据，2021年我国商业地产施工面积约占13.17%左右，其中办公楼占比3.87%、商业营业用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商业地产整体施工面积较小，又因为疫情导致，整体占比相较2020年的14.06%有所下降，但是预计随着整体商业地产持续发展，占比有望提升。

从商业地产市场整体来看，过去库存压力高企的商业地产随着新开工的减少、销售的增加，近几年存量开始减少，商业地产的风险逐渐降低。同时，由于城市城镇化率、经济发展结构和商业地产存量的不同，城市间市场存在明显分化，部分二三线城市仍然面临较大的供应过剩风险。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年商业地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》显示：

对于独立商业发展商来说，尽管优质项目在运营稳定期也能够实现较好的收益水平，一般持有物业投资回收期较长，对于资金占用较大。对于社区商业发展商来说，在综合用地比例不断提高的背景下，在住宅开发的同时加大社区商业的开发，既通过部分持有商业的开发获得稳定的现金流，更重要的是通过商业配套为住宅销售提供增值。同时，商业地产的融资渠道在不断拓宽，目前ABS发展迅猛，良好的持有型物业可以为开发商提供很好的基础资产，这也增加了房企对优质商业地产的青睐。

目前，中国商业地产市场的参与者主要有两大派系，分别是内资商业地产企业和外资商业地产企业，而外资商业地产企业主要是港澳台企业。内资企业主要包括保利地产、万科、华润等，外资企业包括中海地产、新世界和新鸿基等。

商业地产的物业价值取决于租金坪效、租金坪效取决于商户零售坪效、零售坪效取决于新招商组合、新招商组合重点在于数字化新零售双线品牌的引进，随着传统实体商家倒闭潮的到来，招商要重点转向新零售品牌为主，并倒逼开发商自主投资自营新零售板块，而自营新零售板块比自持物业重要很多，物业就像硬件，没有软件的驱动就是一个烂壳没有价值。

传统百货的、购物中心的关店潮会加速，一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象;三、四、五线城市会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

商业地产市场未来发展趋势预测

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢?80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久?而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。

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