香港零售业最快明年恢复至疫前水平 香港商业地产行业投资发展分析

2023年6月香港零售业总销货价值的临时估计为331亿港元，同比上升19.6%，略高于市场预期，录得连升7个月。数据显示，今年6月与去年同期比较，珠宝首饰、钟表及名贵礼物上升64.3%，其他未分类消费品上升20.5%，服装上升34.2%，电器及其他未分类耐用消费品、汽车及汽车零件和中药等类别均录得上升。

大新银行经济研究及投资策略部分析，6月奢侈品销货价值进一步推高，反映奢侈品需求持续，而超级市场及燃料销货价值降幅有所扩大，或由于疫后复常，市民外出用膳增加，以及燃料价格回落所致。下半年零售销售能否重上疫情前水平，要视乎访港旅客人数能否恢复加快增长。

国际会计师事务所罗兵咸永道22日召开记者会表示，预计2023年全年香港零售额同比增长17%至4080亿港元，假设没有任何影响全球经济的重大问题发生，香港零售业至少需要12至18个月才能恢复疫情前水平。

他解释，由于出境旅游复苏，许多香港居民报复式旅游，导致香港消费下降，而7月份第二期消费券的发放对香港消费未产生太大效应，内地游客来港目的也与以往有所不同，并非只是消费。不过，受惠于旅游业逐步复苏及在婚嫁好年相关的需求带动下，预计珠宝首饰等奢侈品、化妆品和百货公司的生意额将比去年增长高达四成以上。

展望未来，郑焕然称，游客仍是香港零售业的主要推动力，预计今年内地游客人次可恢复至疫情前约六成，全年有望达到2000万至2500万人次。他建议特区政府着力吸引更多东南亚游客，利用该地区不断增长的旅游需求，扩大游客群体，并善用东南亚新兴中产阶级带来的经济机遇。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国香港商业地产行业市场投资发展分析报告》显示：

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

2021年香港全年写字楼新租务成交按年增长83%至410万平方英尺，占疫情前2019年总量的78%。银行、金融和保险公司占全年新增租赁活动的25%。香港2021年全年整体空置率上升1.3个百分点，从2020年12月的9.9%，上升至2021年第四季的11.2%。2021年第四季整体租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，远低于2020年17.4%的同比跌幅。

香港土地注册处数据显示，2022年香港楼宇成交量下跌近四成。其中，楼宇买卖合约共59619份，相较2021年和2020年分别下跌38%、18.7%;楼宇买卖合约总值5544.6亿元(港元，下同)，较2021下滑39.6%，较2020年下滑11.8%。

在房价表现方面，香港差饷物业估价署数据显示，2022年11月，香港私人住宅售价指数报339.4，按月跌幅扩大至3.3%，按年跌幅扩大至近13.8%。

香港商业地产行业投资发展分析

2023年第一季度，亚太区的商业地产投资活动按年缩减30%至270亿美元，其中香港商业地产投资额较去年第四季跌10%至16亿美元(约125.6亿港元)。

首季商业地产投资总额下跌，主要原因是大部分交易以中小型私人资本交易为主。受惠于内地与香港通关，投资者憧憬将带动商铺租金及价格回升，上季以商铺物业交投最活跃，占总成交金额逾56.2%。直接受惠于旅游业复苏的酒店，也是投资者注视的物业。

另外，今年第一季度，中国的投资额为69亿美元，按年下降17%，特别是上海以外地区的投资活动较少。新加坡的情况与香港类似，由于写字楼及零售市场投资活动较少，投资额按年下降67%至19亿美元。

由于利率不利因素及资产重新定价影响交易量，写字楼市场的投资额由去年的173亿美元下降至127亿美元，创下行业有史以来最差季度表现之一。物流及工业物业市场的投资额亦按年下跌24%，乃受新一轮价格发现及融资挑战影响，导致超过1亿美元的交易宗数减少。

由于全球经济萎缩、美国持续加息，香港商业地产在今年上半年面临多方面困难。香港作为自由贸易港，拥有税收优惠政策、完善的商业基础及法律机制，加上内地扩大内需，香港拥有得天独厚的优势，相信通过输入专才、引入海外家族基金等措施，将吸引更多租客来港。

随着疫情影响消退、粤港澳大湾区持续发展，在港中资公司和金融业、保险业进一步发展，加上高铁恢复通车，中环、西九文化区及西九龙区商业发展，推动商业租户升级搬迁，预料今年下半年市场需求会增加，成交量将上涨。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家海外办事机构、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国香港商业地产行业市场投资发展分析报告》。