2023年养老地产行业市场全景调研分析

养老地产是老龄化时代所形成的特有的概念，它结合了养老和地产商业的概念，是一种“养老+地产+服务”的复合地产开发模式。

中国已经迈入人口老龄化社会，这不仅意味着老龄化问题日益严峻,也对养老服务需求提出更高要求。数据显示，2022年中国60岁以上老年人口达28004万人，较2021年增加1268万;65岁以上老年人口达20978万人，较2021年增加922万。

人口老龄化也给养老产业带来了“黄金机遇”，尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起，地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业，养老服务业被催生成为朝阳产业。

养老地产是指以老年人为主要消费群体，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的能够满足老年人日常饮食起居、身体照护和精神照护需要以及社会活动需要，为老年人的健康提供良好基础设施保障，把房地产与健康医疗服务有效结合起来的一种房地产产品，如养老院、敬老院、老年公寓、护理院等。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2027年中国养老地产行业市场全景调研及投资规划研究报告》显示：

目前国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC);一种是全龄型社区模式;一种是养老公寓模式。

持续照料退休社区，可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。社区医院建设中的“社区医院”，由具有丰富实践经验的医护人员为居民提供预防保健、医疗保健、心理护理、康复治疗等方面的专业医疗服务。同时，针对不同年龄的老人，根据其身体状况和生活自理能力，提供相应的护理。

全龄型社区，一般都是房地产开发商直接开发的，后期的运作则是交给了养老经营公司。全龄社区并无严格的入住年龄限制，一般以医疗、养生、度假等概念来构建，老年人的生活方式也大多是“候鸟式”。

养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。

“十三五”之后，养老产业进入快车道，众多房企踊跃入局，发力养老产业。据不完全统计，目前已有华润、万科、恒大、保利、远洋、金地等发力养老板块。此外，很多保险企业也在养老产业中开拓新局面。根据《中国养老产业白皮书》显示，预计2023年我国养老地产市场空间将达到22.3万亿元。

2023年养老地产行业市场全景调研分析

近年来，在中央带动下，各地也在持续推进基本养老服务体系建设，目前全国范围已形成了因地制宜推进基本养老服务体系建设的良好局面，老年人享受基本养老服务的权利已得到初步保障。截至 2022 年底，老年人高龄津贴、养老服务补贴、护理补贴、综合补贴分别惠及 3330.2 万、546.1 万、97.1 万、67.2 万老年人。

全国有各类养老机构和设施 38.1 万个，其中养老机构 4 万个、社区养老服务机构和设施 34.1 万个，床位 822.3 万张。2023年政府工作报告提出，积极应对人口老龄化，发展社区和居家养老服务，切实推动老龄事业和养老产业发展。随着老年人口逐渐增加，仅依靠政府性养老事业已难以支撑，国家推出系列政策从税费、用房、水电成本等多方面提供支持，推动符合老人需求的商业养老服务发展，共同保证老年人晚年生活。

在养老需求增加及政府积极促进康养产业发展的背景下，康养产业越来越受到房企的重视。需求方面，随着人口老龄化加速，养老问题日益突出，养老服务需求呈上升态势。，“地产+健康”模式的布局重心由“地产”向“健康”过渡，房企的经营思路也由类地产项目运营向客户流量运营转变，具备消费和医疗的双重属性的大健康成为房企投资热点，未来有望构建起房企新的利润增长点。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

我国养老地产行业发展存在区域发展不均衡、空置率过高、融资及投资运营成本高以及低档和高档养老机构两极分化等问题。具体而言，我国养老地产项目大多集中于京津冀、长三角、珠三角、川渝四个经济圈，养老地产项目集中在经济发达地区造成了养老地产区域发展不平衡的问题。京津冀和长三角地区养老地产项目空置率大于40%，川渝地区空置率达47.5%。

根据社会科学院、国家发展改革委的综合测算，中国养老产业到2030年达到20万亿元，并有望在未来超越传统房地产，成为中国经济增长最快的行业。而综合养老地产则是将养老产业多个方面的资源结合起来，为整个产业带来无限的发展空间。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2027年中国养老地产行业市场全景调研及投资规划研究报告》。