生物医药产业园区开发不同阶段的重点成本支出分析

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1、项目开发决策段

在项目开发决策阶段，资金流并没有发生，从账面上看，其资金成本控制无从谈起，但本文认为在此阶段是整个项目资金成本控制的重要组成部分，是项目资金成本控制成败的关键阶段。首先，要明白在项目开发决策阶段要做什么，一个良好的项目投资决策，一定是建立在科学、严谨的分析基础上，制定切实可行的实施方案后决定的。在项目投资决策过程中，会有大量的数据作为决策支撑依据，其中财务收益分析、现金流分析、成本控制分析是项目经营分析的三大核心数据，而资金成本与三大核心数据个个紧密相关，其重要性不言而喻。

在此阶段，资金成本控制的重心是科学合理编制财务收益预测分析、现金流预测分析、资金成本预测分析等数据分析文件。在这些数据来源中，涉及到资金筹集金额及费率、筹集到位时间、各类款项支付时间及金额、招商招租回款时间及金额等等，需要各职能部门结合整个宏观、微观经济环境、项目区域经济发展、项目地理位置、行业发展等情况综合预测，预测时可适当从紧一点，所有目标编制的出发点和落脚点都是资金流，终点是目标利润。预测编制过程不可能一蹴而就，需要多轮研究反复论证，方案一旦确定就是项目运作的纲领性文件，项目操作手册，所有的经营活动必须紧紧围绕此方案开展。资金成本控制也不例外，项目日后的资金筹集、可接受的资金成本、所有的资金支付时间节点、销售及租赁回款时间与金额等资金活动必须围绕方案执行，虽然说实操与之不能完全重合，但偏离度不宜太大，同时对出现的偏离度还要进行分析，为下次资金成本编制积累经验。项目开发阶段的资金成本控制不同于其他阶段，在此阶段资金成本没有发生，但本文仍然把它作为资金成本控制的重要阶段，因为这个阶段是项目成本控制的前置阶段，即通常所讲的成本事前控制。

2、项目建设实施阶段

项目建设实施具体包括拿地、项目规划的报批报建、施工合同招标及各项合同的实施，项目处于实体建设过程中。在此阶段是项目资金支出最大的时候，也是资金成本控制的重点阶段，主要涉及到资金的筹集与运用，其成本控制重心也围绕其进行。

(1)资金筹集中。在资金筹集过程中，资金成本控制的重心是融资成本的高低。目前项目融资方式多种多样，不同渠道的资金其成本存在明显的差异，如自有资金成本一般应低于银行贷款，这就要求根据不同渠道可得资金的数量，尽可能地利用低成本渠道获取资金，以此推动成本控制。

第一，成本与效益相匹配原则。此原则要求将筹集到的资金投入到资本营运中时，不仅要考虑各种筹资成本，还要权衡各种形式资金的投入收益，综合权衡比较之后，选择合适的筹资渠道，确定科学的筹资方案，以保证运营管理的实际效益。

第二，规模与运用适当原则。资金筹集是一定时期内的筹集，企业不可能永远靠外部资金筹集满足企业自身发展需要，尤其是在产业地产项目方面，在一定时期内企业需要外部资金满足建设需要，项目建成后资金来源主要靠项目产生的销售及租赁回款，所以资金的筹集主要用于项目建设，其筹集规模应与建设资金需求相匹配，其投放应与施工合同中支付节点相匹配。

第三，收益与风险权衡原则。在选择筹资方案时，应充分考虑到资金运作管理可能遇到的风险，坚持收益与风险权衡原则，建立风险评估模型，客观评估资本运营项目的收益与风险，采取适当的预防与控制措施，尽可能地将风险控制在可控范围内，以保证通过资金运营实现预期收益。

(2)资金筹集到位后。当资金筹集到位后，资金成本控制重心应该转移到资金运用管理过程的成本控制上，具体包括合同款项的支付时间、支付金额、各项保证金的及时扣回等。

第一，资金投放与合同支付匹配原则。这里主要强调资金投放时间和规模。资金的支付来源合同条款的约定，资金计划的安排主要根据现场的施工进度，合同的支付节点两者相结合编制而成。资金投放过早、规模过大就会造成资金的闲置，资金的沉没成本就会发生；资金投放过晚，规模偏小对施工进度、社会稳定又会造成一定负面影响。

第二，投放条件与现场情况相匹配原则。不同的筹资渠道对资金的使用用途都有不同的使用要求，作为资金的投放者既要做到满足资金监管的需要，又要满足资金需求方的需要，如何平衡两者诉求也是一件比较棘手的事情，尤其是在资金监管日趋严谨的环境下。作为资金使用者应提前考虑这些情况，杜绝资金投放而达不到使用条件造成资金在账上不能动的情况发生。

在实际工作中，资金的筹集与运用是密不可分的一个整体，其成本控制也是从整体考虑，在整个项目建设过程中地位尤为突出，过程比较繁琐，是资金成本控制的事中控制。

3、项目运营阶段

产业园项目运营阶段一般是指项目取得预售许可到园区投入运营，在此期间项目有销售收入、租赁收入、园区的增值服务等资金流入，同时还有工程尾款的支付等资金流出，本阶段资金成本控制的重心为资金监管帐户的使用与筹集资金的偿还。

(1)资金监管帐户的使用。对于可分割销售的产业地产项目，一般当地政府都纳入到商品房销售系统中，并出具了一些资金监督管理办法，其用途主要在项目竣工验收前防止开发商拖欠工程款，对资金监管帐户上资金的使用都有明确规定。在资金监管帐户上的资金是客户缴纳的销售房款，资金成本相对于外部筹集资金而言是零成本资金，如何充分合理使用该部分资金对资金成本控制起着十分重要的影响。要做到科学合理充分使用监管资金，应注意以下几方面。

第一，清晰明白资金监管帐户的使用规则。资金监管帐户上资金的使用一般有具体规定，要全盘弄清楚资金使用的具体原则，哪些资金在具备什么条件下可以使用，使用多少，心中要有数。对一次性开发量较大的产业园，其资金监管帐户的设立在满足监管要求下应尽量多设。

第二，及时掌握资金监管帐户资金余额。项目处于预售阶段，财务人员要及时掌握销售动态，建立好各种销售台帐，厘清客户的销售合同履行情况，对监管帐户资金不仅要掌握当前资金情况，而且要根据销售台帐预判近期(至少一个季度)资金回款情况。

第三，尽快解除资金帐户监管。资金监管帐户上资金再多，其使用范围和规模都要受到限制，只要解除资金监管其才能成为自由可支配资金，对资金调度才能发挥作用，资金成本控制效能才能发挥极致。

(2)筹集资金的归还。产业园区项目到了取得预售许可阶段，其外部筹集资金偿还日期也日益临近。对产业园项目而言，项目在建工程抵押贷款是比较多的融资方式，根据商品房销售流程，只有处于无抵押状态下的房产才可以销售网签备案，那么在这个阶段资金成本控制重点是在建工程抵押的解押和还款计划应相匹配。例如外部筹集资金今年需要偿还本金1000万，分别是6月和12月各偿还500万，那么在与客户签订销售合同时，可以注明合同网签时间集中控制在这两个偿还点，这样客户的解押资金和贷款本金可以重合，减少资金流出，提高资金使用效率，有效降低资金使用成本。当然这种状况是在产业园区销售处于不佳的情况下。