商铺租赁市场企稳回升 2023年商铺租售行业市场发展现状

商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。白皮书显示，从长期来看，我国经济长期向好及居民消费升级的趋势没有改变，国内消费市场空间仍较大，商业地产存在发展空间;此外，房地产行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势，商业地产业务的重要性有所提升。可以说，轻资产管理输出仍是商业地产企业规模化拓展的有效方式。

商业地产的商铺租售的传统租售模式可以简单划分成三大类。全部销售、租售结合、只租不售。随着我国商铺租售行业的不断发展，除了传统主力——餐饮之外，大部分城市的购物中心都产生了新型的体验式业态，如当下较火的剧本杀、密室逃脱等，此外茶饮咖啡、高端奢侈品、国货美妆、网红品牌也占据了疫情之后商铺租赁需求的大头。因此，在我国不同城市、不同区域和不同时期又出现了多种多样的细分的租售模式。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年商铺租售行业市场深度分析及发展规划咨询综合研究报告》显示：

2023年上半年，疫情形势明显好转，叠加中央及各地政府积极稳就业、扩内需、促消费，我国消费市场稳步恢复，尤其是堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费以及假日消费加速复苏。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力，也提振了品牌商家对市场的信心。总体来看，2023年上半年，我国重点城市商铺租赁市场需求恢复释放，商业街租金企稳，购物中心租金恢复上涨。

下半年，随着消费市场的进一步恢复，商铺租赁需求有望继续释放。但同时也要注意，疫情“疤痕效应”仍在，当前我国经济恢复的基础尚不稳固，居民对收入增长预期的不确定性导致消费意愿尚未完全恢复，部分实体商业存在客流量大幅增长但营业额恢复不及预期的情况，甚至仍存在商户大面积退租的现象。同时，居民对消费载体、消费内容的要求提高也导致商业项目间竞争加剧，如何通过优化业态配比、品牌调改、空间改造等方式增强项目核心竞争力成为商业地产运营商在当下需要思考的问题。

2023年商铺租售行业市场发展现状

商铺市场发展向好，从投资布局方面来看，也呈现出一定特性。白皮书显示，从新开业项目来看，2023年1—5月，全国共新开业3万平方米以上购物中心91个，与2022年同期相比减少13个。2023年下半年，预计购物中心项目竣工、开业节奏或加快，全年新开业购物中心体量或超过2022年。

分城市等级来看，在2023年1—5月新开业购物中心的城市分布中，一二线城市占比增加。从购物中心分布来看，五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群)已开业购物中心占全国购物中心存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心，其他城市群仅部分核心城市商业发达。

在购物中心运营方面，头部企业紧抓“消费提振年”契机，积极引入首店、创新性品牌等为消费者提供优质消费内容，提升项目出租率。以北京为例，数据显示，今年以来，随着新商场陆续亮相，1—5月共有 403 家品牌首店落户北京。此外，推进数字化建设依旧是头部企业发力的重点。其中，企业发力的方向主要是通过搭建数字化平台提高企业经营水平和项目运营水平，并运用各类数字化服务平台提升客户体验。此外，一些购物中心企业也开始加大对线上业务的投入力度。

商铺租赁市场企稳回升

当前，房地产行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段，企业由“开发商”向“服务商”转变已经成为必然趋势。因此，轻资产管理输出仍是商业地产企业规模拓展的有效方式。租赁市场方面，商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。数据显示，2023年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街(百街)商铺平均租金为24.33元/平方米/天，结束连续3年的下跌态势，环比微涨0.02%;由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心(百MALL)商铺平均租金为27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。

而写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌。数据显示，2023年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.73元/平方米/天，环比下跌0.11%。新房市场方面，当前房地产市场下行压力仍较大，销售端表现低迷，部分房企仍面临资金压力，进而导致投资、开工能力不足。数据显示，2023年1—5月，全国商办用房开发投资额为5085亿元，同比下降14.2%;新开工面积为3725万平方米，同比下降22.7%。从需求端来看，销售面积为3089万平方米，同比下降20.4%。

业内人士普遍认为，房地产行业发展已经由增量为主转向增量存量并重阶段，因此，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势。若宏观经济继续保持稳步恢复态势，叠加部分优质项目入市对写字楼租赁需求的促进，下半年写字楼市场需求端有望加速复苏，租金走势可能会逐渐企稳。对于商铺租赁市场，在中指院看来，下半年，部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，提升租户市场信心，促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。

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