房地产政策正迎来历史性拐点 2023房企预判楼市趋势性回暖

2023年二季度以来，房地产市场明显转冷，拖累经济。

考虑到房地产市场供求关系已发生明显变化，此前限购、限贷、限价等七限八限政策，是两三年前房地产过热时出台的，世易时移，形势已变，这些限制性措施应适时退出，防止房地产硬着陆风险。

近期房地产政策开始调整优化、转向友好，事情正在起变化，房地产政策正迎来历史性拐点。

随着稳楼市政策工具箱不断完善，各地逐渐推动相关政策落地，政策支持频次明显加快、力度加大，包括放松信贷、“认房认贷”以及取消限购限售等政策，支持刚性和改善性住房需求释放。

若各地实质有力的稳楼市政策进一步落实、开发商加速推盘以及居民购房信心逐步恢复，结构性行情值得期待。区域分化是未来房地产市场最大特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“产业+地段”优质的板块、改善型住房或将率先回暖。

稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%，房地产关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。

全国房地产市场整体加速回暖

今年以来，随着一系列稳市场政策措施加快落实，住房需求进一步释放，武汉房地产市场整体加速回暖。4月6日，从武汉市房管局获悉，1至2月武汉新房销量超2.2万套，2月新房、二手房成交量同比、环比均大幅增长;3月份新房二手房销量均创新高——新房日均成交套数超550套，二手房成交量同比翻倍。

数据显示，3月份武汉商品房销售面积199.6万平方米，较上月增长25.6%，较去年同期增长39.6%。新建住房销售面积172.3万平方米，较上月增长22.8%，较去年同期增长50.6%。商品房销售套数17111套，较上月增长21.5%，较去年同期增长30.8%。新建住房销售套数14643套，较上月增长17.9%，较去年同期增长41.2%。商品房日均销量超550套，其中有20天单日销量超500套，12天单日销量超600套。

不仅新房销量加速增长，二手房销量也翻倍，创近年来单月新高。3月份武汉二手房成交面积126.6万平方米，较上月增长68.9%，较去年同期增长120.2%。成交套数12786套，较上月增长66.2%，较去年同期增长119.5%，日均成交量超410套。

2023房企预判楼市趋势性回暖

在经历了行业大洗牌之后，上市地产公司陆续交出了自己的“成绩单”。过去的“三高”(高周转、高杠杆、高负债)发展模式已成为过去式，行业正处于转向“高质量发展”的关键时期，对于未来地产行业的走势，多家开发商给出了自己的预判。

根据中研普华研究院《2023-2028年房地产投资行业深度分析及投资战略研究咨询报告》显示：

保利发展董事长刘平认为，市场处于趋势性回暖中，今年年初以来市场回暖，3月份热度小幅回落。考虑购房者对购买力及收入预期的改善、对行业信心修复需要时间，市场的复苏仍需观望。中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变。房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。房企将从规模高速增长向经营规模合理增长、经营质量有效提升转变。

万科企业股份有限公司(000002.SZ)董事会主席郁亮则认为，目前对市场的分析有各种各样的看法，但其认为市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，对于现阶段的市场，从万科的视角，结论与去年类似，市场仍然处于温和恢复的阶段。郁亮认为，新房需求“上有天花板，下有保底线”。国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值。同时，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

华润置地(01109.HK)董事会主席李欣表示，春节以来房地产市场回暖明显，从案场明显能感受到顾客购房意愿提升。华润置地前两个月的签约额同比上涨两倍以上，虽然3月份略有下滑，但市场依然保持回暖的趋势。从城市分化来看，主要表现在一二线热点城市比较稳定，其他二线城市还处在止跌平缓复苏的阶段，三四线城市反弹迹象还不明显。张大为认为，今年的房地产市场仍然面临不小的压力，未来可能还会出现波动，整体出现分化和平稳复苏的趋势。

在招商蛇口(001979.SZ)2022年业绩会上，招商蛇口董事长许永军称，“地产行业的四个红利在逐渐消失或者减弱，过去这三十多年来推动地产发展的红利，包括经济高速发展、城镇化、人口的增长和房地产金融属性，这些加起来形成了房地产的高速发展，但是这四个推动因素在减弱，未来地产的发展趋势就是要综合发展和高质量发展。”

中国房地产行业呈现供大于求的特点

在人口下降、城镇化率放缓等因素叠加的背景下，中国房地产行业可能经历一个漫长的下行周期。目前，中国房地产市场呈现供大于求的特点，虽然在局部地区和部分一、二线城市还存在供给不足的情况，但大部分中西部地区和三、四线城市已经出现了过剩的情况。同时，2022年中国人口总数已经开始下降，这大大早于人们过去的预期。

中国城镇化率已达65.22%，接近中等发达国家水平，已进入缓慢发展的阶段。缺乏人口、城镇化等基本面的支持，房地产市场调整和恢复的时间会更长。

报告指出，尽管中国经济“去地产化”是中长期趋势，但短期来看，房地产仍是重要的支柱产业，实现“软着陆”很有必要。

报告进一步指出，当前，中国面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，内部经济恢复的基础还不牢固，外部环境动荡不安，全球经济衰退风险持续上升，出口存在诸多不确定性，进而对我国经济实现疫后恢复性增长造成掣肘。基于此，内循环为主是发展的主基调，恢复和扩大消费将摆在优先位置。在这种情况下，房地产已经成为稳增长、扩内需、保民生的关键。

展望2023年，报告预计，房地产调控政策将边际放松，小规模刺激会继续推进、小步快走。随着经济复苏，整体需求有望从二季度开始触底反弹，然后逐步趋稳，不过，改善幅度还需观察后续政策力度。

一线及核心二线城市存在较强恢复预期，房价有望稳中略涨，弱二线、三四线城市房价或延续下行态势。全年房企债务风险有所缓释，但还要继续关注房企销售及流动性风险情况。经历本轮调整之后，房地产行业格局将逐步重塑，民营房企市占率可能会下降，部分缺乏核心竞争力的房企将被重组整合。

《2023-2028年房地产投资行业深度分析及投资战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。