央行：将适时调整优化房地产政策 未来房地产发展新模式分析

央行：将适时调整优化房地产政策

央行发布中国区域金融运行报告(2023)，央行将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

据媒体报道称，整体来看，除北京和上海外，10月GDP前10城市新房成交套数环比均有所增长，但同比看北京、深圳、杭州和苏州成交表现弱于去年同期。不只这10个城市，中指重点监测的100城10月商品住宅成交规模环比增长约4%，但同比看仍下降约13%。不难发现，10月楼市成交延续复苏的特征比较明确，但整体市场表现仍弱于去年同期。此外，政策效果释放的可持续性也还有待观察。受访专家认为，当前仍处政策宽松期，供需两端政策还有发力的空间和预期。另外，年底将近，房企出于冲刺年终业绩考虑，或加大营销优惠力度“以价换量”，市场仍将保持一定活力。但后续市场仍面临调整压力，未来的市场表现仍与政策力度息息相关。

虽然政策面持续宽松，但10月百强房企业绩仍未明显好转。

中指院数据显示，今年10月百强房企单月销售额4476亿元，同比下降33.5%，环比降7.5%。

“房企销售额降幅扩大主要原因，一是近期个别房企流动性紧张加剧，房地产企业风险仍在蔓延，打击了行业信心。二是政策放松及支持力度不够，特别是一线城市限购仍较为严厉，首套房及二套房首付比例没有调整放松，抑制了部分需求。”中指院企业研究总监刘水表示。

此外，其认为，近期重点城市政策效果持续性不足，缺乏带领市场持续回升的“领头羊”城市，重点城市向三四线城市传导乏力，未能带动整体市场出现明显修复。

值得关注的是，10月，各地优化政策进一步落地推进，但由于多数城市限制性政策已基本放开，政策出台频次较9月减少。

政策调整情况来看，10月杭州收窄限购范围，上海优化金山区三个重点区域人才购房政策，上海、北京优化住房公积金贷款套数认定标准，成都执行公积金“认房不认贷”，同时成都、济南、合肥等多地取消了地价上限。

“认房不认贷政策落地后，10月多地市场情绪回落，政策效果持续性不足，一线城市政策优化预期等因素依然制约着购房需求释放节奏。”上述中指院分析师表示，从政策趋势来看，未来北京、上海、深圳有望按照因区施策原则，优化限购政策，广州限购政策亦有进一步优化空间;北京、上海优化普通住宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等亦是重要方向。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年房地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》统计分析显示：

就房企应对策略，克而瑞分析师认为，目前楼市复苏动能不足，企业仍需加强供应和营销力度以提振成交去化。

中共中央政治局7月24日召开会议。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

与4月28日召开政治局会议相比，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”是新提法。

中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受第一财经采访时称。他表示，中央明确用“重大变化”来描述房地产市场，并再次强调重点防范化解房地产风险，或表明当前必须要重视因房地产领域而对宏观经济带来的影响。

今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。1到10月份，一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。

近日召开的中央金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设。这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，有关工作已经启动。

——规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。要求是，城市党委、政府担负起主体责任，解决好群众的住房问题，尤其是新市民、青年人的住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。青年人有希望，城市才能有未来。

——城中村改造，是解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是，消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。

——“平急两用”公共基础设施建设，是统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，关键是，平时用得着、急时用得上。

未来房地产发展新模式分析

当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。随着中央各项决策部署的持续落实，随着房地产发展新模式的逐步建立，一定能够推动房地产转型升级、实现高质量发展，让人民群众住上更好的房子。

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