改善热销背后：产品调整已势在必行

　　凤凰房产6月20日讯2016年成都楼市一路热销的背后，改善产品成其为主力军。在继龙湖九里晴川“走红”之后，多个改善楼盘受到市场追捧，中洲锦城湖岸首批次开盘几近售罄，蔚蓝卡地亚花园城开盘3小时内500套房源也宣告售罄。在业内看来，改善型产品正逐渐占据市场的主导地位，但不可否认的是盲目跟风下的改善热也为市场埋下了隐患。

　　
　　新房成交持续走高改善产品占主导
　　
　　在“房交会”影响下，5月成交量延续了成都楼市大幅上涨趋势。据中成房业数据统计，2016年5月大成都商品房成交面积291.3万㎡，成交套数3.03万套，环比分别上涨10.2%、10.4%。
　　
　　与往年热销不同的是，满足市场需求的改善项目成这场热销市场中的主力军。锐理5月统计数据显示，90平以上的产品已占据占市场的60%左右。同时据中成房业2、3、4、5月对大成都商品住宅面积成交统计也不难发现，90平以上的改善产品成交已超过50%，其中90-110㎡的首改产品最受到置业者喜爱。
　　
　　公开数据显示，龙湖九里晴川开盘当天短短2小时，500套房源被抢购一空；蔚蓝卡地亚花园城开盘3小时内500套房源也宣告售罄；同时，中洲锦城湖岸首批次开盘也几近售罄。主打改善品质住宅的信和·御龙山在2016年也一直保持不俗的成绩，备案成交量稳居区域第一。位于城南的三利麓山城项目成交量也一直呈大幅上涨趋势……且部分项目即便涨价，销量也未受影响，如价格上涨的复地金融岛二期，开盘时仍受欢迎。

　　
　　“需求促改善”产品调整势在必行
　　
　　“目前改需正逐渐占据主角之位。”锐理品牌营销中心总经理郭洁因此表示。“1-5月市场整体表现不错，相对去年比较乐观，大市场相对变得比较理性，中高端产品在去化和供应上面，需求上应该都会比较大。”四川中原地产顾问事业部总经理赵忻认为。
　　
　　西南财经大学经济学院副教授刘璐表示，虽然今年整体市场一般，但由于市场和政策的影响，加之很多人买房时间在10年左右，有换房的需求，改善产品成为一个风口，基本上出来一个火一个。
　　
　　锐理品牌营销中心总经理郭洁则认为，未来改善型产品还会有一段时间的释放，放量会缩小，价格都往上走，而刚需已经开始“萎缩”，今后改善、刚需的划分将会越来越清晰。
　　
　　随着客群心理需求的变化，以及对生活品质的关注，未来改善产品将会持续增加，而开发商根据市场做出产品调整势在必行。锐理(中国)解决方案中心总经理林森建议，未来开发商应更加重视客户，区分城市改善与居家改善差异，强化产品研发，细分改善产品的多功能需求。
　　
　　“开发商应从源头做起，打造出刺激购房者购买欲望的好产品，才能有机会得到发展。”蔚蓝卡地亚副总裁肖肖表示。
　　
　　对改善需求的看好，不少开发商加入到改善产品大军中，政府也顺势加大了低密地块的推出比重。四川中原地产顾问事业部总经理赵忻表示，改善性产品抬头，相对的低迷小高层、类洋房供应量相比去年同期加大了。这无疑从供销双方都印证了“2016年是改善元年”的市场说法。
　　
　　预警！盲目跟风下的改善热或为市场埋下隐患？
　　
　　但林森对此表示了担忧，他认为市场进入了“改善不理性”时代，很多地块无论资源、地域等差异，全部“高低配”，这为以后埋下了隐患，改善只是多种因素之下的阶段需求，谈不上本质的崛起。
　　
　　刘璐也分析称，由于低密住宅用地推得越来越多，今年改善产品肯定会一直火，但未来也可能过量。
　　
　　事实上，随着5月“房交会”结束，成都房地产市场较前期热度已经有所减弱，郭洁认为6-8月，市场放量会进一步缩小。
　　
　　四川中原策略服务部对于后市预测分析称，当前有的开盘项目取得较佳销售业绩，但是一些入市已久的项目已开始感觉去化难度较前期加大，对于后市，随着市场热度的下降以及淡季市场的来临，预计供需量将出现下滑。
　　
　　对此，锐理品牌营销中心总经理郭洁建议，现在很多项目销售速度、来电来访量出现明显下降，开发商应利用利好政策、营销活动，积极跑量，因为“窗口期”后将是持续3-4月的低谷期。