2021房地产开发市场调查深度研究分析 房地产开发行业现状与未来前景投资风险预测

房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设(包括城市新区开发和旧区改建)而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

受新冠疫情所带来的冲击，全球经济迎来灰暗时刻，失业的人或破产的企业越来越多。大量的企业愈发艰难，经济不可能短期恢复常态，房地产行业也面临巨大的考验。但是从经济发展来看，“十四五”期间，我国房地产市场仍具备良好的发展前景。中国经济需要房地产这一点从来都不会改变，特别是现在由于疫情的影响，导致中国经济出现严重压力的情况下，房地产的稳定是很重要的。中国老百姓80%的财富都在房子身上，在当前的情况下不会让房地产出现大跌，房地产的持续健康发展是中国经济需要的，也是每一个人需要的。

房地产开发商是做什么的?房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施开发过程而获得利润。 《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级,其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务,五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

2021房地产开发市场调查深度研究分析 房地产开发行业现状与未来前景投资风险预测

2019年1-12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%; 2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%;商品房销售和待售情况方面，2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%;2019年末，商品房待售面积49821万平方米，比11月末增加600万平方米，比上年末减少2593万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加192万平方米，办公楼待售面积增加105万平方米，商业营业用房待售面积增加84万平方米。

第一节 “十三五”全球房地产开发商行业发展状况分析

一、全球房地产开发商行业发展规模分析

仲量联行最新发布的《全球资本流动》报告显示，2019年全球商业房产的投资总额创下历史新高，达到8000亿美元，同比增长4%。在2019年第四季度，全球商业房产跨境投资交易额飙升至1070亿美元，仅次于2017年第四季度的最高交易记录。2019全年跨境交易总额则达到3490亿美元，让区域间资本流动显著增加，资金量达到2540亿美元，远高于1770亿美元的长期平均水平。

图表：2015-2019年全球商业房产投资总额

资料来源：仲量行，戴德梁行

二、全球房地产开发商行业区域格局

1.亚太地区

2019年第四季度，亚太区商业房产投资交易额较2018年同期下降了4%。随着这股放缓趋势，亚太区此前破纪录式的增长步伐将会有所放慢，甚至全球商业房产的投资也将下降。

2.北美地区

北美地区不仅是房地产投资的热门目的地，也是投资资金的重要来源地。2019年，北美地区商业地产投资额达5460亿美元，同比增长17%，预计2020年为5307亿美元，同比下降3%。

3.欧洲

根据第一太平戴维斯(Savills)的数据，2019年欧洲商业房地产投资额达到2190亿欧元，比十年平均水平高出22%，尽管较2018年下降了13%，这是有记录以来的第二高水平。瑞典的发展活动正在为市场提供远期融资机会，2019年增长尤其突出(增长8%)，而在意大利，年底的投资额与2018年持平。库存仍然是投资活动的主要挑战。

目前对欧洲房地产的需求仍然强劲，并继续吸引资本，其中50%为跨境。但是，经济放缓和地缘政治的不确定性加强了人们对有质量活动的主要市场和二级市场对质量的有意识的关注。总体而言，欧洲的投资者需求仍集中在写字楼上，占2019年对商业地产投资总额的41%。

三、全球房地产开发商行业未来趋势预测

一、低收益环境中，房地产仍具较强保值增值功能

2019年，全球各地政府债券收益率呈下降趋势，很多国家的长期国债收益率甚至都处于历史低点。但是，相较于大多数其他类别的资产，房地产仍具有一定程度的溢价，也使得未来房地产投资依旧有更大优势。

2019年第三季度，全球房地产投资交易较为活跃，交易量同比增长13%，达到2050亿美元;在2019年前9个月，全球房地产总交易额则为5500亿美元，比2018年同期增长了约1%。可见，尽管目前机构投资者的态度愈发谨慎，但2020年我们仍可看到大量投资者进入房地产行业。

从区域角度来看，未来亚太区的房地产投资市场活跃度也呈上升趋势。2019年第三季度交易量同比增长18%，达到了420亿美元;2019年前三个季度的交易量则达到了历史最高水平，总计1280亿美元，较去年同期增长了10%。而推动这一增长趋势的主要因素则在于：中国——其2019年前三季度总交易额同比增长率达到了56%的水平。

2020年，虽然受到全球市场不确定性、贸易战及经济放缓等因素的影响，房地产投资将面临一定的考验，但是，科技发展、社会变革及人口结构变化都将为房地产投资带来新的机遇。

二、办公楼供应量增长，租赁交易或将有所放缓

2020年，全球办公楼开发活动达到顶峰，预计新建办公面积将接近1900万平方米。一方面这将为租户提供更多选择，另一方面，鉴于竣工量的回升，预计2020年全球办公楼市场空置率将出现上升，至2020年底或将达到11.7%;此外，这还将导致2020年全球30个主要市场中的优质办公楼租金增长率进一步放缓至1.5%左右。

根据仲量联行对全球96个国家及市场的数据统计，2019年前三季度的全球办公楼租赁交易量较去年下降了3%。预计这一趋势仍将持续，2020年全球交易量或将进一步放缓近10%。

尽管由于经济不确定性等大环境的影响，办公楼租赁市场有放缓迹象，但租户需求仍具备一定弹性。预计未来，金融机构、专业服务机构及科技企业仍是办公需求的主要驱动力，而来源于灵活办公服务供应商的需求占比将会很小。

三、“最后一英里交付竞赛”推动物流市场需求升级

电子商务企业及传统零售商正在上演“最后一英里交付竞赛”，他们皆亟需以更快速度将其产品提供给消费者。这一态势将转化为新的需求——企业需重构供应链，转向全渠道分销模式，并升级物流仓储空间以提高效率——这将有助于推动全球物流地产建设规模达到更高水平。虽然供应规模将面临大幅上升，但由于净吸纳量和预租率亦处于高位，因此未来物流市场的空置率仍可保持相同水平，甚至出现下降。

四、全球房地产开发商行业主要企业动向

1.安博

2019年10月27日，安博Prologis宣布与LibertyPropertyTrust(LPT)达成最终的并购协议。根据该协议安博将以约126亿美元的全股票交易(包括承担债务)收购LPT。目前尚待获得LPT股东的批准，并满足其他惯例成交条件。

LPT的物流资产与安博在美国的业务网络高度互补，此笔收购将提升安博在几个关键市场的份额和增长潜力。依托LPT的高品质物流地产，安博将得以扩大公司的业务网络和客户群。此次交易的成功进一步证明，安博拥有稳健的财务实力，未来将通过出售非核心资产筹集大量额外的资本。

资料显示，安博是工业物流基础设施的全球领袖，全球首屈一指的绿色物流设施提供商，美国上市公司，被列入标准普尔500强企业。积累行业经验30多年，其业务平台全球领先，持有物业设施和土地分布于四大洲19个国家。安博高吞吐量的物流设施，为客户的区域配送和全球贸易提供支持。

截至2019年9月30日，安博管理资产总值高达8，000亿人民币(约合1，100亿美金)，拥有超过3，793处物流设施，总的物业面积高达7，400万平方米，员工数量扩增到1，600人，服务的全球企业客户已经达到了5，100家。安博Prologis此次收购LPT后，其全球业务版图将再添千万平米。

2.西蒙地产

2020年2月12日，西蒙房地产集团(SimonPropertyGroup)宣布将以36亿美元收购美国零售商塔尔曼集团(TaubmanCenters)，收购完成后，西蒙地产将成为美国最大的零售业主。

两家公司日前发布联合声明，西蒙房地产集团已提出以52.50美元/股的价格收购塔尔曼集团80%的股份，这个价格较塔尔曼集团2月7日的收盘价溢价51%，预计将在2020年中期完成该笔交易，但也受到成交条件的限制。

目前，塔尔曼集团的董事会已经批准了这笔交易，但仍需获得两家公司股东批准。在这笔交易完成后，其现有团队将在罗伯特·陶布曼(RobertS.Taubman)的领导下，继续管理购物中心组合中2500万平方英尺(230万平方米)的总租赁面积。

塔尔曼创立于1950年，至今已有70年的历史，塔尔曼集团拥有并经营26处房产。塔尔曼首席执行官兼董事长RobertS.Taubman和其他塔尔曼家族成员将出售他们在塔尔曼集团所持有的29%股份中的三分之一，并在交易完成后保留20%的股份。

事实上，塔尔曼已将郑州熙地港购物中心50%的股权以8900万美元的价格出售给黑石，并从中获得了4750万美元的净收益，塔尔曼在该资产中保留了24.5%的股权。在2020年第一季度，塔尔曼将以9100万美元的价格完成向黑石出售其在西安熙地港购物中心50%的股份。而在5个月前，塔尔曼曾宣布，已将其在韩国一家购物中心50%的股权以3亿美元的价格出售给黑石。

本次合并后，西蒙与塔尔曼将把塔尔曼在中国大陆和韩国的资产，以及西蒙在日本的资产结合起来。除了重新进入中国市场，西蒙在亚洲还拥有16项零售资产，其中包括在日本的9家直销中心。西蒙与总部位于东京的房地产巨头三菱房地产成立合资企业共同经营这些零售中心。

3. Welltower

Welltower创立于1970年，前称HealthCareREIT，Inc.(原纳指代码“HCN”)，总部位于美国俄亥俄州，是一家独立的房地产投资信托公司(REIT公司)，专注于医疗保健物业的投资。

凭借在战略市场拥有强大的高级住宅资产组合，Welltower在2019年第四季度受益于良好的高级住宅市场环境。公司一直在通过增加战略资产和回收处置资产来提高其高级住宅运营组合(SHOP)的质量。通过这些资本配置措施，该公司提高了经营的多元化，并进入了更多高门槛城市市场。这使其当季营收大幅增长。2019年第四季度其营运净收入为2.71亿美元，同比增长约27%。

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