商业地产投资规模不断扩大 2022商业物业发展现状及前景分析

2022商业物业发展现状及前景分析

2021年，对物业管理行业来说，是经历磨砺的一年，也是机遇空前的一年。地产行业的动荡将物业管理行业推进激流，优秀的物业企业通过自己的不断探索学会了如何在激流中乘风破浪。在行业属性未变，发展逻辑未变的背景下，物业企业在并购热潮下快速扩张规模，行业集中度进一步提升。

商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。

据不完全统计，截至2021年12月10日，今年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业。交易金额约333.3亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约215.33%。并购标的估值水平在7.45x与26.9x之间，相比2020年的平均估值水平下降约20%。总体来看，今年行业并购市场整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

房地产市场融资政策收紧，加速了开发企业的债务危机，短期内无法实现资金快速周转的开发商，纷纷出售旗下物业优质资产，盘活部分现金流，以期帮助开发集团度过寒冬。

物业管理服务的边界从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。中指数据·物业版—招标数据显示，截至2021年12月，行业第三方市场招标信息发布约10万余条，以非住宅业态为主(占比超过八成)，其中办公业态占比最高约40.4%，其次是学校业态，占比22.2%。部分市场化拓展领先企业积极布局细分赛道，定位于综合性物业管理服务提供商。

11月，中国社科院发布《中国物业服务大数据报告(2021)》。报告提到，为促进物业服务向个性化、多样化和品质化发展，物业服务行业应“拓展多业态服务，向全域管理迈进，包括但不仅限于住宅物业和商办、园区、公众物业等业态，城市服务、国企后勤服务等”。

据2021年中期数据显示，社区增值服务收入贡献占比约为14.8%，于企业提升单坪创收帮助有限。尽管近年来物业企业大力发展增值服务，尤其是社区增值服务，来挖掘可能的增长点。

商业地产投资规模不断扩大

伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售总额迅速增加。新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求。商业物业面积快速增加推动行业发展。近年来，商业地产行业发展较快。根据国家统计局数据，商业营业用房开发投资总额从2005年的2,040亿元增加至2015年14,607亿元;商业营业用房销售面积从2005年4,081万平方米增加至2016年前三个季度的3352.49万平方米。2016年我国百强企业商业物业服务费标准7元/㎡/月，2016年我国商业物业管理行业市场规模达到1617.1亿元。

伴随着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间巨大。通过对商业物业发展现状分析，伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。

受到城市进程加速的因素驱动，中国城市规模和建设面临新的需求，尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。预计未来几年，商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。

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