北京二手房市场：价格松动 成交清淡 7月份一线城市二手房价格和成交量情况分析

北京二手房市场：价格松动 成交清淡

报道称，近日北京二手房市场发现，二手房市场在经历前几个月的缩量成交后，价格出现一定松动，不少房源相比年内高点降低10%左右。多位中介人士告诉，目前北京地区月成交量不足1万套，处于历史低位。

从7月土拍情况看，一线城市土拍市场热度延续。北京7月成交4宗宅地，合计收金135.84亿元。其中昌平区成交2宗，顺义区和大兴区各成交1宗，成交楼面均价2.70万元/平方米，平均溢价率9.11%，土地出让金合计135.84亿元。在8月首场土拍中，北京大兴区的两宗地块均悉数封顶成交，共计成交土地出让金66.93亿元;上海成功出让9宗地块，总成交土地出让金238.16亿元。

一线城市楼市出现松动信号

近日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

对于住房和城乡建设部此次提出的调整方向，有三点引发业内关注：一是“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”;二是改善性住房换购税费减免;三是个人住房贷款“认房不用认贷”。

目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等核心一二线城市。业内预计，这一波新政策的落地，也会对上述城市影响较大。

随后，一线城市住建委纷纷表态，视为楼市宽松政策发布前的信号。7月29日至7月31日，北京、深圳、广州、上海相继表态落实住房和城乡建设部部长倪虹近期在企业座谈会的讲话要求，要促进房地产市场平稳健康发展。

重点城市挂牌量达到近年来峰值 北京环比增长6.3%

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月10个重点城市二手住宅挂牌量为158.63万套，环比上涨0.92%，同比上涨47.96%。今年以来，重点城市二手房挂牌量持续走高，达到近年来峰值。不断攀升的挂牌量也体现出了业主对市场预期不高，抛售心理较强，很多业主想要将房源挂出以尽快实现回本。不断走低的成交量与逐月上升的挂牌量形成鲜明对比，7月底政策端不断释放利好，8月政策调整优化预期增强，预计政策落地后市场情绪有望逐步修复。

从各城市挂牌量环比来看，6城挂牌量继续上升，4城挂牌量小幅回落。其中，南京以6.64%的涨幅居首;其次为北京，环比涨幅为6.3%，深圳环比上涨3.84%，位居涨幅第三。从同比来看，重点10城中除了成都和青岛，其他城市挂牌量同比呈现不同幅度的上涨，其中，杭州同比涨幅超140%，位列榜首，苏州、深圳紧随其后，同比涨幅均在100%以上，较去年同期实现了翻倍增长。虽然最近暖风频吹，但是地方细则尚待落地，市场信心仍处于相对低位，并且市场信心的修复不是一蹴而就的，仍需要时间。

7月重点10城二手住宅成交环比下降11.38% 连续4个月维持下降态势

据诸葛数据研究中心统计，2023年7月10个重点城市二手住宅成交57130套，环比下降11.38%，较上月跌幅收窄4.8个百分点，同比下降13.17%，较上月扩大13.12个百分点。至此，同比连续两个月维持负增长。从累计成交来看，1-7月重点10城二手住宅成交501218套，同比上涨40.95%。进入2023年，一季度政策环境延续宽松态势，加之疫情防控全面放开，前期积压的购房需求加速释放，带动成交强势回升，3月小阳春成交规模达到近三年新高。随着一季度积压需求释放完毕，市场回温动能减弱，自4月份开始成交规模连续4个月维持降势。

7月底，中央接连表态房地产，7月24日中央政治局会议定调房地产，提出适时调整优化房地产政策，7月28日住建部部长提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、“认房不用认贷”等政策措施，7月29-31日，北上广深一线城市接连发声落实住建部相关政策部署。预计具体政策落地的节奏将会加快，若是政策落地后，接下来二手房成交跌势有望收窄，后续有止跌可能。

据中研普华产业研究院出版的《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》统计分析显示：

7月65城二手房挂牌均价行情分析

报告显示，7月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16375元/㎡，环比下跌0.58%，65城中有10城二手房挂牌房价环比上涨。

从主力城市的二手房挂牌均价来看，一线城市中，北京二手房挂牌均价为60448元/㎡、上海为57494元/㎡、广州为33799元/㎡、深圳为57433元/㎡。二线城市中，杭州二手房挂牌均价为32513元/㎡、南京为26029元/㎡、天津为16598元/㎡、成都为15149元/㎡、武汉为15394元/㎡、郑州为12746元/㎡、长沙为10447元/㎡。

58安居客研究院统计显示，7月份全国新增挂牌房源量环比下跌3.1%，一线城市中，深圳环比上涨10.6%，其他城市呈现不同程度下跌，其中北京环比下跌12.7%，上海环比下跌1.2%，广州环比下跌11.5%。从全国范围来看，海口新增挂牌量环比上涨28.3%、嘉兴环比上涨21.8%，南宁环比上涨20.4%，福州和三亚环比涨幅均在10%以上。

报告显示，2023年7月经纪人信心指数为94.5，环比上涨6.3%。7月有46.2%的经纪人认为二手房价格将基本持平。对于二手房成交量的看法，35.1%的经纪人认为将环比上涨。

近期，房地产利好信号不断释放。张波表示，政策的力度和热度将呈现正相关，即政策放松的力度越大，看房热度上涨幅度也会越明显，房价表现也会更稳定。从当下政策的推进来看，“认房不认贷”的全面落地更值得关注，“认房不认贷”不但坚持了房住不炒，更是支持刚性和改善性住房需求的直接表现，让真正自住买房需求得到政策的直接支撑。目前来看，改善性住房换购税费减免主要体现在个人所得税退税的优惠，但在契税、增值税等其他税种来看，依然存在较大的置换过程中税费支出。各地的政策推进中，如果可以大大减少置换过程中的交易性税费支出，对于改善型购房群体的拉动力会更为显著。

7月底，楼市政策利好信号频发，一线城市住房和城乡建设局接连发声。业内人士认为，一线城市传出松动信息，与当前楼市活跃度继续走低的情况有关。

7月份一线城市二手房价格和成交量情况分析

从中指研究院监测数据显示，7月份一线城市二手房价格和成交量均出现下跌;新房市场方面，除深圳外，北上广城市新房价格仍处于上涨态势。其中，上海、广州新房价格涨幅收窄，北京新房价格涨幅出现扩大。

业内人士认为，预计一线城市会在远郊区域对优化政策进行试点，但即便楼市优化政策出台，从政策出台到销售端见效仍需时间。

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