生物医药产业园土地一级开发中常见的四种外部融资（上）

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产业园区的开发建设运营是一个长期过程，涉及到项目的筹划、园区建设及园区运营，以利润为导向的成本控制始终贯穿于项目整个生命周期。作为成本的重要组成部分——资金成本，既是成本管理的重点内容，也是整个项目利润控制的核心内容。

资金成本又叫资本成本，是企业筹集和使用资本而承付的代价。从投资者的角度看，资本成本也是投资者要求的必要报酬和最低报酬。从企业角度看，资本成本是一个项目必须获得的最低投资收益率。企业的资金成本一般由资金筹集费、资金占用费、资金沉没费三部分构成。筹资费用是指企业在筹集资本活动中为获得资本而付出的费用。资金沉没费是指企业在生产经营中因资金闲置而发生的费用。在这三项内容中，资金沉没费往往会被忽视，因为它是一个变量数据，依附于资金存量，而这一点也恰恰能体现资金管理者的能力水平。

土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。

内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。

一、商业银行贷款

土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。

二、信托方式融资

我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。随着我国2001年颁布的《信托法》、《信托公司管理办法》和《信托公司资金信托管理暂行办法》，通过信托方式进行融资在房地产业快速发展。

目前房地产信托计划的形式主要有三种：

1、贷款型信托。即信托公司通过向委托人发型信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托。比如，中信信托发放的京大昆仑土地一级开发贷款集合资金信托计划。

此融资方式的在于期限灵活，交易模式成熟，操作简单，利息可计入开发成本。但由于近年银监会不断收紧房地产信托，从2008年《关于加强信托公司房地产、证券业务有关问题的通知》中要求土地储备贷款信托计划比照商业银行贷款标准（参照前文）执行，到2010年《关于加强信托公司房地产业务有关问题的通知》中明确禁止信托公司以信托资金形式发放土地储备贷款，使得此种融资方式在土地一级开发市场上发展空间也极小。

2、股权型信托。即信托公司发行信托计划募集资金，以信托资金形式对参与土地一级开发企业增资，进而持有该企业部分股权，通过企业分红实现信托受益。此种融资方式中，为了确保信托受益实现，信托公司持有的股权可通过协议约定为优先股（即当参与土地一级开发企业取得分红不足以支付信托受益之前，其他股东不得参与分红）；也可同时约定企业或其股东在特定条件下有义务溢价回购信托公司持有的股份。为了保障上述约定的实现，信托公司还可要求参与土地一级开发企业提供相应担保。基本模式为：信托公司通过委托关系从者处收集资金，之后以收购房地产开发企业部分股权或对其进行增资扩股的方式注资，终者以房地产开发企业溢价回购股权的方式实现。

这一融资方式虽然涉及法律关系较多，但是大多有明确法律依据支持，如《公司法》、《合同法》等，而且可以通过协议约定明确各自权利义务，对各方的权益保障都能提供法律依据。另外，涉及的审批等手续相对较少，信托公司无需参与土地一级开发项目的经营管理就可获利。近年来，也有很多信托公司推出“类产业基金计划”为房地产开发企业成功募集资金，同时使得者获利，比如北京国投的CBD土地开发整理资金信托计划、白家庄土地一级开发权信托优先受益权转让信托。

3、土地储备信托，是指土地储备机构以自身的名义，将储备的土地信托给信托公司，由信托公司作为受托人以负责该土地的开发融资等活动。众所，我国土地储备信托制度的前提是各个地方政府业已建立的土地储备制度。在土地储备信托中，实际上还包含委托或联合具有土地开发资质的专业企业对土地进行开发利用等环节，当然信托公司作为受托人通常还担负着不少土地开发的职能。就目前而言，土地储备信托一般是通过在土地公开交易市场对土地进行拍卖来实现资金回笼并获取的。

目前，我国土地储备信托制度的存在和发展均具有一定的现实意义：，对土地储备机构而言，土地储备信托既填补了土地收购和开发中的资金缺口，也弥补了作为政府派生机构的土地储备机构在土地开发方面的专业和经验两方面不足。第二，对信托公司（受托人）而言，通过在土地融资中提供充裕的资金而拓展了信托业务并获得了信托报酬。第三，对广大者（委托人兼受益人）而言，购买具有政府信用担保和土地保障的土地储备信托产品，则可以获得风险相对较低而相对较高的机会。总之，土地储备信托解决了土地融资难题，推动了土地开发和利用，促进了社会经济发展。