二手房行业市场现状分析：多地二手房挂牌量增长 置业信心待进一步提振

二手房交易“带押过户”、取消住房限售与限购等政策优化背景下，多地二手房挂牌量再迎升势。多方数据显示，今年以来多地二手房挂牌量增长明显，部分城市挂牌量已超20万套，二手房市场已从卖方市场开始向买方市场转变。

近期房地产政策持续优化下，市场各方观望情绪转弱，部分购房需求得以释放，购房者置业信心逐渐回归，部分业主在“卖一买一”置换需求下也希望尽快出售现有住房，北京、青岛、深圳、南京、重庆等多个城市二手房挂牌量再度上升。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》显示：

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房的价格比新房价格更具市场波动性，由于不同年代的建筑、地理位置、装修等因素会影响其价值，因此需要注意市场行情和价格波动情况。

统计显示，中国25个重点城市主流中介费率平均值为2.2%，低于3%的参考价。这和二季度二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等因素有关。在买方市场形成的过程中，中介费率有下降空间。

从具体城市来看，成都、西安和北京的主流中介费率较高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费率相对低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。总体而言，城市规模大、二手房市场活跃的城市，中介费率相对较高;而城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏低的城市中介费率相对较低。

8月新房二手房成交同比降幅均收窄

8月二手房成交环比增速由负转正，同比降幅收窄。8月18城二手房成交面积环比+4.2%，增速由负转正，同比-8.3%，同比降幅较上月缩小5.3pct。1-8月累计同比+25.6%，增幅较上个月下降5.8pct。

8月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为7.9%、2.6%、5.1%，同比增速分别为-16.2%、-11.5%、14.1%，一线城市同比降幅较上月扩大1.4pct，二、三四线城市同比增速较上月分别提升7.1、13.3pct;累计同比增速分别为13.3%、32.6%、30.5%。 “认房不认贷”等政策落地或将促进置换需求的释放，同步先带动二手房交易，叠加传统“金九”销售旺季到来，该行预计9月二手房成交有望企稳回升。

从具体城市来看，二手房市场整体仍是跌多涨少。前期热度较高的北京、厦门、南京、苏州等城市成交同比跌幅超10%，市场还处在调整期。杭州降幅明显收窄至6%，市场逐渐显现筑底企稳之势。深圳、南宁、韶关、金华成交同环比均有所回升。

二手房挂牌量增长

8月以来，广州、深圳、上海、北京等一线城市相继官宣“认房不认贷”。随着政策的全面落地，市场快速做出反应：购房者来访量、认购量均有显著提升，前期观望情绪得以释放。同时，二手房挂牌量明显激增，最明显的当属北京、上海和深圳。

9月1日，北京、上海落地执行首套房“认房不认贷”，力度超出市场预期。据了解，新政发布后，北京二手挂牌量猛增，几乎一天新增一两千套，成交也明显上涨。

上海方面，“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准。根据上海此前购房政策，首套房首付35%，商业贷款利率4.55%;二套房首付70%，商业贷款利率5.25%。新政实施后首个周末，上海二手房成交量增加约70%。链家有关数据显示，9月1日，上海的二手房挂牌量还在14.42万套，9月6日挂牌量上升至15.11万套。短短5天新增近6900套二手房，平均日均挂牌套数达1380套。可见一线城市“认房不认贷”政策的落地，对楼市成交短期内已起到明显带动作用。

此外，根据深圳市房地产中介协会统计的数据显示，二手房周交易810套(9月4日至10日)，环比上涨26.4%。截至9月11日，深圳市二手房在售量近5.5万套，业主出售意愿明显增强，政策利好的“稳市”作用正在持续发酵中。

置业信心待进一步提振

多地二手房挂牌量自今年以来就已出现明显增长。市场分析认为，今年以来二手房挂牌量出现明显增长主要与市场供求关系发生变化有关。数据显示，今年6月初，全国13个重点城市二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。

从结构分类来看，多地挂牌的二手房源中占比较多的属于置换需求，因此后续能否为改善性置业需求创造更好的环境将是政策优化调整的关键方向。从当前系列政策执行效果来看，购房者置业信心虽有所回归，但仍需进一步提振。

本研究咨询报告由中研普华咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、全国商业信息中心、中国经济景气监测中心、中国行业研究网、国内外相关报刊杂志的基础信息以及二手房专业研究单位等公布和提供的大量资料。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》。