城中村改造布局现状：促进民间资本形成对城中村改造的稳定预期

城中村改造是事关千家万户的重大民生工程，是提升城市功能的重大发展工程，是增强城市韧性的重大治理工程，对改善民众居住条件，优化城市功能布局，提振经济发展活力具有十分重要的意义。

今年7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，由此城中村改造成为超特大城市发展、企业开发投资的热点话题。国务院和有关部委的政策多次提出，要吸引民间资本积极参与城中村改造。民间资本的积极性受多种因素影响，其中一个主要方面，需要政府加强政策的顶层设计，促进民间资本形成对城中村改造的稳定预期。

就体量、规模而言，城中村改造足以成为一个投资热点。从代表性城市如广州来看，该市今年计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资900多亿元。推而广之，从7个超大、14个特大城市以及一批大城市来看，城中村面积总体规模多数占发达中心城区的20-40%，还有一些超过50%，多的甚至接近80%。

综合城中村改造的空间规模和各地汇总的情况并进行粗略测算，假定10-15年改造完成，每年的改造投资体量将在万亿元左右。更为重要的是，城中村改造发生在超特大城市，人口向这些城市集聚的趋势较为稳定，城中村改造所影响的住户人口加总起来预计有两三千万之多，这对经济发展的影响相当深远。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国城中村改造行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

城中村改造布局现状

梳理发现，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”规划也指出:积极鼓励城中村和旧工业区有机更新，有序推进拆迁改造城市更新，深入开展整地利益规划，加快大规模土地盘活，打造“两个一百平方公里”高品质产业空间。城中村改造产业将逐步实现城市空间结构的优化、住房供给的增加、公共服务水平和基础保障能力的提升，为加快建设现代化、国际化、创新型城市提供有力支撑。

深圳是城中村改造与保租房结合的典范。2023年3月，深圳市住建局印发《城中村保障房规模化品质化改造提升指引》的通知，将城中村改造与“统租房”相结合。改造潜力大，根据深圳市住房建设局披露，2021-2027年全市将累计新增建设筹集保障性住房100万套(间)，覆盖约350万-400万人，预计到2035年全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。政企结合，优势互补：城中村统租改造由深圳市政府牵头，联合万科、深圳人才安居集团等房企，共同改造、经营。部分存在城中村保交付问题的城市也可以将未来的改造资金与安置房保交楼相结合。部分出现交付问题的安置房多由于原开发主体企业出现流动性问题，但并非商品房，即便项目资可抵债(有可售商品房)，也难以使用保交楼专项借款。本轮新增城中村改造资金或可帮助盘活存量安置房保交付问题。

2022年广东、江苏、浙江、山东、河南、四川六个经济大省经济总量占全国的45%，根据各地区的地区社会经济发展来看，城中村改造对发达地区经济结构、质量呈现出趋势性、关键性变化。与此同时，各地区经济发展水平的不同步，对于城中村改造建设支出产生不同的影响。经济较为发达的地区，政府有更充足的资金进行城中村改造建设，从而刺激了本地区城中村改造行业市场的发展;反之，经济较为落后的地区受制于城中村改造建设资金的缺乏，进而影响当地区城中村改造市场的发展。

云南省发布的《云南省住房和城乡建设事业“十四五”规划纲要》，明确，十四五期间，城市棚户区(老旧小区)改造、保障性租赁住房数量100万套，其中，城市棚户区改造30万套，老旧小区改造数量55万套， 保障性租赁住房15万套。到2025年，城镇居民人均住房建筑面积 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40实现增长。

城中村改造或将成为稳投资与增长的药引子与抓手。随着房地产经济的回暖，国家干预化解房企风险，提高住房建设标准，对城市规划和建设提出了新的要求。为了让人民群众住好房，让城市更宜居，把城市规划好、建设好、管理好，城中村改造或将成为城市建设的工作重点。

城中村改造路径清晰

根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市(城区常住人口1000万以上)和14个特大城市(城区常住人口500万至1000万)。“超大特大城市是带动区域乃至国家经济社会发展的关键增长极。

“十四五规划”奠定了城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。随着40个省市陆续出台相关政策，城市更新的机制、规划等更加完善，路径也更加清晰。

城中村改造是以保障房建设为主。国务院常务会议审议通过的指导意见明确指出，要把城中村改造与保障性住房建设结合好。目前来看，各城市也是按此方向予以落实。如深圳市发布《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》并提出，2023年至2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。突出强调保障房建设，这对民间资本有两方面含义，一方面，通过城中村改造建设保障房这是未来超特大城市房地产发展的主攻方向，政策保障因而将十分有力;另一方面，如何通过保障房而非商品房建设获利，这对民间资本来说并非“轻车熟路”，因此就还需要在思维模式上进行转换。

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