2023城中村改造行业调研 城中村改造行业市场机遇分析

城乡的二元结构源于计划经济时期，却面临到高速的市场经济发展，两者碰撞产生了城中村，它是具有明显的二元结构，转型不完全的地域实体，具有独特的社会形态、独特的城市形态、独特的生活形态，与城市格格不入，却与城市血肉相连。

同时，它也是一个动态的过程，问题也是变化的。作为城市低收入人口(打工人)的聚居区，它却具有非凡的生命力，在非理性的逻辑下，能够自我更新与繁殖。随之而来的，便是治理的困境，治理的主体、资源、方式与内容都与固有的不同，这个问题，需要社会各方的合力才能解决。

如果你想了解城中村改造行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》。重点分析了我国城中村改造行业将面临的机遇与挑战，对城中村改造行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

据介绍，城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟须实施改造。今年7月，国务院办公厅印发了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，目前各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

我国目前的城中村存在的几类问题：(1)居住人员和社会组织方面，存在着人口密度过高、社会治安压力较大、村民就业和社会保障压力大、城中村管理薄弱等问题;(2)土地、房屋权属状况方面，存在着土地权属混杂、结构失衡、房屋使用性质更改随意、缺乏有效管理手段、建筑质量参差不齐、安全隐患大等问题;(3)规划建设状况方面，存在着村庄规划缺失、规划落实和建设管理难度大、公共服务设施欠缺、居住环境差等问题。

但中国正处于经济上升时期、人口流动以就业为导向、政府主动性更强、城中村呈碎片化，并有基层组织管理，中国的城中村毕竟不是国外的贫民窟，随着城市的更新改造，城中村也不断地融入城市的发展历史当中。而拆迁改造，成为了城中村治理最大的问题。

天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，不管城中村拆不拆，怎么拆，利益，永远是最大的目标与拦路虎，政府、开发商、村民、新移民、租户，城中村改造不仅是建筑工程，也成为了一个社会工程。

随着城中村规模的不断扩大以及城中村引发的社会管理问题日益凸显，北京、上海、广州、西安、太原等大、中城市相继启动了城中村改造工作。经过几年的探索，各地逐渐形成了几种不同的城中村改造模式。城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。

就城中村成型的过程可分作三类。一是外围型，处于城市边缘，且未来将纳入城市用地;二是城郊型，部分用地已经被纳入城市建设，但依旧保留农村与城市之间的界限，形态较为独立;三是城市型，基本融入城市，却拥有自己的生态系统。

城中村最早出现在深圳、珠海等新兴城市，随后在北京、广州等城市蔓延开来。就2008年的数据显示，深圳市有241个城中村，北京231个，西安市417个，昆明288个，中小型城市也存在，如浙江绍兴有45个城中村。

根据最新发布的城市建设统计年鉴，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉;特大城市有杭州、郑州等11个。这些城市城区常住人口在500万以上，是国家发展的重要带动力量和增长极。同时这些城市也存在着居住成本高、供需不匹配等挑战。这些超大特大城市推进城中村改造对于房地产市场具有重要意义，在改善住房条件的同时，也能增加部分商品房购房需求。

目前，城中村改造中村民一方面填满宅基地，一方面向上要面积，实现了利益的最大化，代价就是城中村的无序生长。高密度的建设造成了无缝的生活空间，但人群的交往却十分丰富，在脏乱差的现象下，是空间规划的凌乱无序、品质破旧不堪、功能过度复合、生活挤乱不便等问题。

狭窄的公共空间里承担了邻里互动、公共交通、商业消费等多种活动，利益的诱因又会导致人们对公共空间的侵占，导致问题更加恶劣。

在21个超大特大城市中，部分城市已出台城中村改造相关规划。2023年，深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。过去3年，上海市完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，2023年至2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。作为“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的“三旧”改造先行城市之一，广州市发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告。

城中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程，是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径，与一般的房地产开发在性质上有着本质区别，因此也导致城中村改造在内容和流程上都与房地产开发不同。2023年10月12日消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

城中村改造行业市场机遇分析

超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的将按照城市标准规划建设管理，整治提升的将按照文明城市标准整治提升和实施管理。通过改造，可切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。超大特大城市推进城中村改造，将坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

城中村改造可以与保障性住房建设结合好。超大特大城市通常为人口净流入的大城市，迫切需要解决好新市民、青年人的住房问题。此时，城中村改造可以和保障性租赁住房两项工作结合在一起，将城中村住房转化为更多高品质、可负担的保障性租赁住房。目前，深圳市正在进行的城中村保障性住房品质化安全改造提升工作正是其中一例，有助于更好解决外来建设者的住房问题。

坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡;对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

根据上海市房管局信息显示，截至目前，上海已批准“城中村”改造项目62个。根据计划，2023年启动“城中村”改造项目10个;到2025年底，中心城区周边“城中村”项目全面启动;到2027年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进;到2032年底，“城中村”改造项目全面完成。

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专家认为，城中村改造有助于增加民间投资信心，降低房地产行业风险，进而带动经济的整体复苏。也有专家指出，城中村改造可以加大城市租赁住房的供给力度，其涉及的基建配套和基建投入，也能拉动和扩大内需。

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