写字楼行业市场深度调研2024

在中国经济创新升级的背景下，新一代信息技术、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业加速崛起。与传统制造业不同，战略性新兴产业具备智力、技术、资本高度密集的特性，因而优质办公和研发空间在其工作场景中占据更加重要的地位。世邦魏理仕数据显示，战略性新兴企业在全国写字楼新租交易的面积占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京沪商务园区中的占比超过70%。

战略性新兴产业的办公选址轨迹与人才资源分布高度一致。数据显示，2019年至今，战略性新兴产业写字楼新租面积的84%落位于北京、上海、成都、深圳、广州、武汉、西安七大城市。其中，京沪保持绝对的领先，新租面积占比超过半数。

如果你想了解写字楼行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等信息……我们研究院撰写的《2022-2027年中国写字楼行业市场深度调研及投资策略预测报告》。重点分析了我国写字楼行业将面临的机遇与挑战，对写字楼行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善：位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。“喧闹、拥挤、压抑”改变了“智能、便捷、高效”的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼，显然很难满足人们更高的办公环境要求。

调研显示，北京市写字楼市场处于缓慢恢复期。其中，丽泽及通州商圈表现较好，市场空置率下降，平均租金上涨。在成交租赁方面，截至二季度，金融业、高科技行业在成交面积和成交数量上位居前两位，二者占市场总成交面积的60%以上。今年还将有约58.3万平方米的新增供应计划入市，且项目多为城市更新项目，主要集中在亚奥商圈。

2023年一季度，北京写字楼全市新租面积环比下降21%。在新租交易中，近7成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或者邻近区域的迁移为主。此外，租户扩租仍然较为谨慎，交易数量环比下降6%，且平均扩租面积环比从1700平米下降至1400平米。在新租需求中，金融占比最高，达到了29%。目前，金融企业仍是将CBD、金融街、东二环作为主要的选址地。TMT行业的需求则紧随其后，其中，软件开发和平台互联网等细分领域的租户在市场下行周期中抓住此轮机会进行品质升级。

持续扩张的研发支出提升了对研发物业的需求。世邦魏理仕对比京沪生命科学物业与其他研发设施自2020年以来的表现发现，前者在租金增速和出租率提升方面均具备明显优势。除强劲的基本面因素之外，生命科学研发设施在建筑规范、环境评价、行业许可、设备投入等方面的高门槛也令其租户通常具有较强的粘性。

实体零售方面，疫情防控措施优化后的线下消费客流迅速反弹，显示出实体门店在全渠道零售链中仍然具有不可替代的作用。实体门店正在迅速转型为集消费、服务、体验和社交属性于一体的综合性场所。世邦魏理仕认为，“质”重于“量”、体验驱动销售和社群营造将是未来零售品牌强化实体门店网络的重要方向。根据预测，2023-2027年中国线下零售经营面积的累计增长率将达到9.4%，与品质生活相关的手袋和旅行箱包、运动健康、休闲和美妆将呈现更强劲的增长。

此外，消费基础设施REITs有望进一步激活零售物业大宗投资。2023年3月，中国公募REITs试点再次扩围，包括购物中心、百货商场、农贸市场等在内的消费基础设施被纳入底层资产。截至目前，已有4只消费基础设施REITs正式获批或在受理进程中。

政府出台了多重政策，稳定了内外资多行业对上海的信心。外资在季度内在甲级写字楼租赁市场中仍然占到了37.4%。由于今年项目延期较多，2023年写字楼市场，尤其是核心商圈，或将迎来供应小高峰。通过与周边社区各类资源的良性互动，业主未来将有潜力更好地为写字楼内租户提供更多人性化、个性化的服务。

全国300城商办用地推出规划建筑面积为2.61亿平方米，同比下降15.9%，成交面积为2.15亿平方米，同比下降18.2%。在需求趋弱以及资金压力增加等因素影响下，商业地产企业投资布局更趋谨慎。同时，轻资产模式和收并购也成为企业拓展的重要方式。

目前只有北京、上海、广州、深圳四个一线城市处于成熟阶段，而全国70%的城市还处于起步阶段。预计北京、上海的甲级、乙级写字楼潜在需求约为4000万平方米，广州、深圳约为2000万平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超过700万平方米，十大城市的潜在需求总量超过了其他200多个城市的需求潜力之和，说明我国写字楼需求集中在龙头城市。中国写字楼市场投资规模将达到5885亿元，未来五年(2019-2023)年均复合增长率约为4.34%，并预测在2023年中国写字楼市场投资规模将接近7000亿元。

以深圳为例，戴德梁行数据显示，上半年，深圳全市甲级写字楼平均租金继续延续下行走势，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，对比2018年的历史高点已然下调28.6%。而从写字楼的价格走势来看，深圳甲级写字楼的平均租金已经差不多回到了2013年的水平。

其他一线城市的情况也大致如此。仲量联行报告显示，上海二季度中央商务区租金环比下跌1.7%，非中央商务区租金环比下跌2.0%;截至今年6月底，杭州甲级办公楼平均净租金为138.9元每平方米每月，环比下降了0.7%，乙级办公楼租金为105.2元每平方米每月，环比下降0.8%。

7月份，上海延安西路太平洋企业中心一套244.7平方米的写字楼，从4月份放租已经几次下调租金，日租从4.5元/平方米下调至1.62元/平方米，月租金从26000元/月降至12000元/月。

写字楼行业市场机遇分析

近年来，我国经济增速放缓，导致写字楼的需求也有所放缓，租金上涨速度趋缓。在一线城市中，北京的优质写字楼由于供给相对紧张，空置率不断下降，租金也不断上升。

办公楼：2021年1-11月，全国办公楼开发投资额为5438亿元，同比下降6.1%，较2019年同期下降2.1%，两年平均下降1.1%。新开工面积为4713万平方米，同比下降19.3%，较2019年同期下降25.8%，两年平均下降13.8%。

业内人士表示，房地产行业再一次进入后疫情的复苏周期，但当前的宏观环境相对前两年更为复杂。现阶段，中国房地产行业面临着诸多挑战、但也不乏机遇相伴，其而潜在的机遇则是行业发展变化时蕴含的新增长动能。因此，房地产从业者要充分做好变革前的各项准备来应对挑战，更要在后疫情阶段捕捉经济恢复带来的机遇。

本报告根据写字楼行业的发展轨迹及多年的实践经验，对中国写字楼行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析，并重点分析了我国写字楼行业将面临的机遇与挑战，对写字楼行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

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