长租公寓行业深度分析及发展前景：出租是房屋变现的重要方式

随着“租赁住房”上升到国家战略层面，政策红利释放、强劲的租赁需求和稳定的投资收益吸引力让长租公寓赛道进入快速发展期。仲量联行日前发布的《2023中国长租公寓市场白皮书》显示，4个一线城市中，上海外来人口数量超1000万，在常住人口中的占比达40.6%，外来人口为城市提供生产力和消费力的同时，也增加了城市的住房需求。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》显示：

长租公寓行业深度分析及发展前景

长租行业本身就是资产管理或重资产行业，无论从欧美还是日本过往发展经验看，资产管理都是租赁住房的主流经营模式。尤其现在公募REITs放开，‘募、投、建、管、退’整个逻辑是完全成立的。据统计，2023年长租公寓十大品牌分别为泊寓、冠寓、瓴寓、魔方公寓、有巢、乐乎、窝趣公寓、自如、城家和朗诗寓。

作为中国保租房的样本城市，上海也为行业加速发展提供了土壤：“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套(间)，其中70平方米以下中小户型不低于70%;倡导“非改保”，存量房屋用作保租房期间，不变更土地使用。

以浦江中心“超级社区”为例，该社区是目前上海房量最大的保租房社区，6栋楼共3116间房，项目原为闲置工业宿舍，经过资产升级改造后，于2022年10月开业，从“让年轻人生活得更好”出发，社区内打造了社交、美食、运动、阅读、购物等公共空间，与“Z世代”共创多场景公共生活，目前85%的租户为毕业1-3年的职场新生代。

周君强透露，浦江中心“超级社区”改造成本控制良好，成为闵行区首家认证的人才驿站，并且出租率在8个月爬坡至稳定期，保持着96%以上的出租率。

12月23日，新华网、自如研究院联合中国建设报智力支持的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》正式发布(下称《蓝皮书》)。《蓝皮书》调研显示，受城市住房租赁市场供需变化的影响，城市分散式个人业主和城市集中式机构业主，当前开启了房屋“新出租”时代。7成业主愿意把房子托管给长租机构;5成业主选择先改造再出租;出租过程中城市业主们看重定制化的出租收益方案等。

值得注意的是，《蓝皮书》显示，近三年城市业主年轻化趋势明显。当前一线、新一线城市业主群体中，80后业主占比超过40%。

在城市业主看来，出租正成为房屋资产保值、提升房屋流通性和使用性增值的更优方式。《蓝皮书》数据显示，有超5成业主认为，现阶段“出租是房屋变现的重要方式”。但与此同时，受二手房回流、保租房入市等原因影响，个人出租或传统中介出租的周期变长，这使得房屋出租过程中的寻客成本、空置成本、运营成本持续走高。因此，可提供专业出租管理服务且能获得持续稳健收益的长租机构，成为业主房屋出租首选。

租赁市场融资方面，保租房REITs产品继续推进，期内上海城投保租房REIT正式获批，准予基金的募集份额总额为10亿份。同时，行业其他融资方式亦同步推进，如深圳人才安居集团50亿元住房租赁类REITs项目获受理;瓴寓国际牵头组建首支长租房基金。

长租公寓行业市场调研

我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。预计2023年我国长租公寓市场将进入“量质齐升”发展阶段。

在长租公寓市场逐渐变得明朗的情况下，2023年业主和运营商将更加关注长租公寓的产品与服务。从户型设计、到装修标准、从低碳环保、到智能管理、从配套完善、到出行方便、从社区建设、到租户自治，整个长租公寓市场都将迎来产品和服务显著提升的时代。随着中国租赁公寓市场的进一步发展，到2026年中国机构化长租公寓渗透率预计将增至9.4%。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。中研网撰写的长租公寓行业报告对中国长租公寓行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。同时揭示了市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。

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