购物中心行业深度分析2024

一、购物中心行业概述

购物中心作为一种集购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能于一体的商业形态，已经成为现代都市生活的重要组成部分。购物中心不仅提供了便利的购物环境，还满足了消费者对于生活品质和休闲体验的需求。随着经济的发展和消费模式的转变，购物中心行业持续保持稳定增长。

二、购物中心市场规模与增长

近年来，购物中心行业的市场规模不断扩大，增长速度较快。根据统计数据，全球购物中心的数量和面积在过去几年中均有显著增长。这一趋势反映出消费者对于购物体验的需求不断增加，以及购物中心在商业地产领域的地位日益重要。

国家统计局公布数据显示，2023年1-11月社会消费品零售总额同比增长7.2%，1-11月，商品零售380460亿元，同比增长5.9%。中国宏观经济研究院综合形势研究室主任、研究员表示，当前，加快恢复和扩大消费的积极因素和有利条件增多，有更多可以期待的消费增长点。

根据国家统计局数据，社会消费品零售总额增速已经连续四个月回升。而作为消费环节中非常重要的一个细分，餐饮市场的回暖似乎是一个标志性指标。事实上，随着支持政策接续助力、促消费活动持续落地，餐饮企业信心持续恢复。数据显示，今年前10个月全国餐饮收入41905亿元，同比上升18.5%。

2023年已经打下了坚实的回暖基础，2024年已至，随着疫情防控措施的调整，花式辞旧迎新再度重出江湖，这其中，选择去线下商场共赏年味、切身感受跨年的热闹，已经成为今年元旦的消费主旋律。

2023年注定与众不同，这一年，欣欣向荣似乎成为主旋律。事实上，随着疫情防控措施的调整，2023开年以来，整体消费市场就开始呈现爆发式增长。

国家信息中心大数据发展部大数据分析处处长杨道玲表示，经济社会全面恢复常态化运行以来，三季度经济超预期修复，其中线下消费有序恢复，扩内需促消费政策持续显效。以11月高频数据为例，服务消费正加快复苏，消费类企业数量和岗位持续增多，尤其是批发零售、餐饮酒店、旅游休闲娱乐等消费类行业。

具体看，文娱旅游方面，高频数据显示，2023年中秋国庆假期期间，生活服务消费活力指数日均值同比去年同期高出47.1个点;旅游、休闲娱乐类活力指数更是超出去年同期215.4个点和103.8个点。

数据更能印证上述观点，中国连锁经营协会发布的《中国购物中心年报报告(2023年)》显示，2023年上半年全国新开业购物中心项目约120个，预估2023年全年新开业购物中心项目达400个左右。2023年上半年，场均日客流达1.85万人次，同比2022年上半年增长超30%。

2023年12月29日—2024年1月1日期间，万达广场在全国举办近500场年度大型规模跨年狂欢活动。从跨年音乐会、明星见面会等大型活动到烟花秀、亮灯仪式、圆梦气球等趣味活动，万达广场下大力气营造迎接2024活动氛围，为消费者提供更具仪式感的热闹跨年活动。

据悉，万达“超级WAN宠粉嘉年华”活动覆盖全国范围内的大部分商圈。在黑龙江，10座万达广场与哈尔滨大剧院合作，为消费者呈现爱乐之城市民音乐会，带来殿堂级交响乐舞动新年的华丽开篇;在上海、江苏、浙江、安徽以及山东等地，142座万达广场同步上线新年告白霸屏活动，在小红书和抖音平台上发布#为爱霸屏告白2024#话题，用户可进行互动点赞留言，万达甄选后，幸运的告白祝福统一发布在142座广场的LED屏幕上。

三、购物中心市场结构

购物中心行业的市场结构较为复杂，涉及商业地产开发商、零售商、品牌商等多个利益相关方。在市场竞争方面，大型连锁购物中心和小型独立购物中心并存，竞争激烈。同时，线上零售的崛起也对购物中心行业产生了一定影响，促使传统购物中心不断创新以适应消费者的需求。

目前，不仅线下商场越开越多、人流越来越旺，消费形态也发生较大改变。根据中国连锁经营协会长期对消费市场的观察及企业的走访调研发现，消费市场愈发呈现多样化，消费者“买得更聪明”，消费回归产品本身，年轻消费者的消费理念正发生转变。

在消费细分渐成趋势的同时，消费者个性化消费“大行其道”。消费市场和消费环境的多元化和复杂化，催生了越来越多的“小众消费”品类。对比美国消费市场，国内消费市场中不同代际之间，消费需求差异显著，年轻消费者更愿意为兴趣、爱好、颜值、情绪、社会与环境可持续发展等“埋单”。

作为线下零售的主力业态，购物中心经过多年的快速发展，布局越来越饱和。今年，全国预计会有上千家购物中心开业，将创下历史新高。近日，在2021中国购物中心与连锁品牌发展峰会(以下简称购物中心峰会)上，中国连锁经营协会会长裴亮表示，当前购物中心供大于求的不平衡发展状况日益突出。他认为，购物中心的发展正在进入转型的重要时期，从增量到质量的转变还有很大的市场空间。对于行业来说，深度运营是发展的必由之路，从存量中寻求增量是购物中心未来发展的一个重要突破口。如何进行深度运营?如何从存量中寻求增量?在本届购物中心峰会上，业界人士分享了他们的做法和思考。

因此，“顺应时代新变革，迎合消费新趋势”成为中国购物中心行业当下、未来及长期将要面对的重要议题。

为了适应改变，同时也为了紧跟消费者对场景化和体验感的追求的提升，当下，各大购物中心纷纷利用各种营销创新手段和方式与消费者在虚实之间中进行互动，有效提升空间价值，进一步期待转化为经营业绩。

四、购物中心行业趋势

体验式购物中心：随着消费者对于购物体验的需求增加，购物中心正逐渐向体验式方向发展。体验式购物中心通过引入娱乐、餐饮、文化等多种业态，为消费者提供全方位的休闲体验，成为吸引客流的重要手段。

智能化发展：人工智能、大数据等先进技术的应用正在改变购物中心的运营模式。通过智能化管理、智能导购、智能安防等技术手段，购物中心能够提升运营效率，提供更加个性化的服务，满足消费者的需求。

绿色可持续发展：在环保意识日益加强的背景下，绿色可持续发展成为购物中心行业的重要趋势。购物中心在规划设计、建筑材料、能源利用等方面积极推行绿色理念，旨在降低环境负荷，实现可持续发展。

线上线下融合：线上零售与线下实体店的融合成为购物中心行业发展的新方向。购物中心通过与线上平台的合作，拓展线上业务，实现线上线下相互引流，提升整体竞争力。同时，线上平台也为购物中心提供了数字化营销和数据分析的支持，帮助其更好地了解消费者需求和市场变化。

跨界合作与创新：面对激烈的市场竞争，购物中心需要不断创新以保持竞争优势。跨界合作成为购物中心创新的重要途径之一。购物中心通过与不同行业的企业合作，共同打造特色业态和活动，吸引更多消费者。

社区化发展：随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，社区型购物中心逐渐受到消费者的青睐。社区型购物中心以满足周边居民日常生活需求为目标，提供便利的购物和休闲服务，成为城市居民生活的重要组成部分。

国际化趋势：在全球化的背景下，购物中心行业的国际化趋势日益明显。国际知名品牌和零售商通过进驻海外购物中心拓展市场，提升品牌影响力。同时，国内购物中心也在积极引进国际先进的理念和技术，提升自身的竞争力。

五、购物中心行业挑战与机遇

购物中心行业的竞争压力日益加剧。随着同质化竞争的加剧，购物中心需要不断创新以吸引消费者。同时，线上零售的崛起也对传统购物中心造成了一定的冲击，要求传统购物中心加快数字化转型和线上线下融合的步伐。

百货未来发展的一个方向是高端化，就是做消费者金字塔尖部的客群，以高端精品和化妆品为依托，发挥百货深度运营的优势，同时增加对顾客的服务力，这是百货的强项;另一个方向是购物中心化，通过丰富的业态增强体验，来满足消费者多样化的需求，保障商场的客流，通过体验业态和零售业态两者之间客流的转化来提升商场的市场竞争能力。

为此，八佰伴相继对旗下百货店进行改造升级，压缩零售品牌比例，扩大体验空间，增加体验业态，改变商场动线，提升可逛性，同时美化商场的视觉感受。以浙江嘉兴八佰伴为例，这家百货店调改之前的零售占比达到85%，通过业态的改变把零售比例压缩到了65%，零售品牌从355个减少到276个。与此同时，在商场的负一层和顶层以及调改前相对来说客流难以到达的区域增加体验业态。张学武表示，通过这样的调改，嘉兴八佰伴年客流量突破了1500万人次，去年虽受到新冠肺炎疫情影响，但商场销售额突破了15亿元，预计今年可以突破20亿元。和嘉兴八佰伴一样，具有11年经营历史的老商场镇江八佰伴经过两年的改造，把零售品牌占比从90%压缩到70%，商场客流却比原来增加了30%，预计2021年销售额可以突破15亿元。

“从增量到存量的转变，对于购物中心来讲依然具有很大的市场空间。”裴亮认为，在存量当中找增量的机会非常多，因为我国线下消费的购物中心化率，就是消费者日常消费在购物中心消费中的占比，还有比较大的提升空间。如果消费购物中心化率能够提高10%，整个购物中心产业将有可能实现2万亿元的新消费增量。

消费者需求多样化：消费者的需求日益多样化，对购物中心的业态组合、环境和服务质量提出了更高的要求。为了满足消费者的需求，购物中心需要不断调整业态和提升服务质量。

法律法规与政策影响：政府对于商业地产的调控政策和法律法规对于购物中心行业的发展具有重要影响。购物中心行业需要关注政策动向，适应政策变化，同时寻求合规发展的路径。

科技应用与创新：科技应用和创新是推动购物中心行业发展的重要动力。通过引进先进的技术手段和创新模式，购物中心可以提高运营效率、提升消费者体验、拓展业务范围，从而增强自身的竞争力。

绿色可持续发展：随着环保意识的提高和可持续发展理念的普及，绿色环保和节能减排成为购物中心行业的重要发展方向。推行绿色建筑和绿色运营模式有助于降低能耗和减少对环境的负荷，符合未来的发展趋势。

国际合作与交流：国际化趋势为购物中心行业提供了更多的合作与交流机会。通过与国际知名品牌和零售商的合作，国内购物中心可以引进先进的理念和技术，提升自身的品牌价值和竞争力。同时，通过拓展海外市场，国内购物中心也可以实现国际化的发展目标。

“随着我们从增量转入到存量，深度运营变得更加重要。”在本届购物中心峰会上，新城控股集团联席总裁曲德君表示，过去简单的平台运营模式已经不能满足今天购物中心发展的需要，平台的运营者必须与品牌商家进行深度的合作和融合，由简单的雇租模式逐渐转为自营+联营+租赁相结合的创新合作方式，共同提升购物中心的经营水平和服务能力。他透露，吾悦广场今年推出了一个星光计划，每个吾悦广场都筛选出30个品牌，与品牌商家共同设定经营目标，共同制定经营策略，共同整合资源，共同做好经营业绩。

“对于我们购物中心或者商业运营参与者来说，深度运营最本质的内容就是寻求价值的增长点。”爱琴海集团董事长张华容在购物中心峰会上表示，从2020年开始到现在，爱琴海梳理了旗下产品线，变得更加多元化，为自己的发展需求、市场的供给以及让爱琴海在未来能够活得更好一些做准备。具体而言，近年来，爱琴海在深度运营方面做了三方面的探索实践。一是产品线多元化，通过产品线矩阵化，扩大资管业务辐射范围;二是资产管理合作模式多元化，通过顾问、战略、委管、并购、合资等多种合作模式适应市场需求;三是流量入口多元化，通过到店+到家+社群的私域流量新玩法，从更多的流量入口寻找一些方式，实现更好的效益。

随着城市更新与改造的加速进行，传统商圈和老旧购物中心的升级改造成为行业发展的重要机遇。通过城市更新和改造项目，可以提升购物中心的硬件设施和服务水平，满足消费者对于高品质购物体验的需求。

大趋势中，购物中心行业的机遇有以下几个特征：从供给端看，全球接近70%的主要消费品产能都在中国。从需求端看，中国的消费者正在变得成熟，“买东西”不再是消费的第一需求，大家更愿意在个性、体验和精神价值上面花更多的钱。从生态圈看，未来购物中心会与商户、消费者、投资方、城市运营方等方方面面的生态伙伴建立更加稳固紧密的联系。针对这些变化，他提出购物中心的应对策略：第一，强韧自身筋骨，把内功做好;第二，创新。基于人做变革，将消费者共同的爱好延伸到品牌活动、线下商品或者商场，把人、场、商场连接在一起;第三，流量。要建立客户服务大平台，通过前台、中后台的打通实现会员体系全面横向拉通。

智慧城市建设为购物中心行业的智慧化升级提供了契机。通过与智慧城市的融合发展，购物中心可以实现智能化管理、智能导购、智能安防等功能，提升运营效率和服务质量。同时，智慧化升级还有助于提高购物中心的竞争力，满足消费者对于智能化服务的需求。

跨界合作与创新：跨界合作与创新是推动购物中心行业发展的重要途径之一。通过与其他行业的合作和创新融合，可以拓展购物中心的业务范围和增加消费场景，提升消费者的购物体验和粘性。

欲了解更多关于购物中心运营行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2024-2029年中国购物中心运营行业市场分析及发展前景预测报告》。