5家上市险企投资性房地产近850亿元 揽入租金收入54亿元

5家上市险企投资性房地产近850亿元 揽入租金收入54亿元

投资性房地产是什么

是指为赚取租金或资本增值(房地产买卖的差价)，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

不属于投资性房地产的有:

(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;

(2)作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动

长期以来，险资由于资金量大、久期长等特点，其资产配置风格备受资本市场关注，同时，投资性房地产向来也备受市场关注，那么，险资是如何看待未来的房地产投资机遇?

据《证券日报》记者梳理，截至去年年末，中国人寿、中国平安、中国太保、新华保险、中国人保5大A股上市险企的投资性房地产余额合计为849.04亿元，同比增长约11.95%，地产投资增速颇为稳健。

虽然余额增幅不大，但投资性房地产租金收入增幅较高。据《证券日报》记者梳理，上述5家险企去年合计租金收入为53.92亿元，同比增长24%。

中国平安、中国人保投资性房地产均超百亿元

从上市险企来看，截至2018年，中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险、中国人保5家险企投资性房地产余额分别为467.89亿元、97.47亿元、85.42亿元、70.44亿元、127.82亿元，同比增幅分别为-0.8%、218.1%、-2.1%、48.6%、5.2%。

对比来看，在规模方面，截至2018年中国平安投资性房地产最多，中国人保次之，这2家余额均超过100亿元，其他3家规模均低于100亿元。

增速方面，中国平安与中国太保的投资性房地产去年较2017年出现微降，中国人寿与新华保险出现大幅增长。中国人寿对此表示，增幅较高源于“新增投资性房地产”。新华保险提到变动原因亦为“新购置投资性房地产”。

从目前上市险企投资性房地产的公允价值来看，截至去年年末，中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为681.36亿元。中国太保为120.17亿元(2017年同期为118.56亿元)。新华保险投资性房地产公允价值为84.17亿元(2017年同期为60.02亿元)。

值得一提的是，部分险企的投资性房地产的产权证正在办理中。比如，中国平安提到，于2018年12月31日，集团净额约为人民币21.89亿元的投资性房地产的产权证正在办理中。中国人寿也表示，于2018年12月31日，集团尚在办理产权证明的投资性房地产账面净值为34.07亿元(2017年同期为18.72亿元)。

5家上市险企揽入租金收入54亿元

值得关注的是，去年受权益市场波动影响，上市险企投资收益普遍出现下滑。虽然房地产投资在险企总的资产配置占比不高，但去年险企地产投资租金收益颇为可观。

2018年上市险企投资收益明显承压。2018年中国平安、中国人寿、中国太保以及新华保险分别实现总投资收益率分别为3.6%、3.3%、4.6%、4.6%，同比下降2.5、1.9、0.8、0.6个百分点。净投资收益率分别为5.2%、4.6%、4.9%、5.0%，同比下滑0.6、0.3、0.5、0.1个百分点。

由于2018年债市、股市均处于下行通道，权益市场分红收入下降以及公允价值减值影响，上市险企总投资收益率下滑在预期之中。而对比来看，上市险企地产投资收益增幅较高，上述5大险企去年合计租金收入为53.92亿元，同比增长24%。

从披露具体投资收益的中国太保来看，其投资性房地产投资收益率为9.0%，较前一年提升0.6pt，高于4.6%的总投资收益率，也高于固定收益率、权益投资类、现金、现金等价物及其他类投资。

各公司具体租金方面，中国平安表示，去年投资性房地产的租金收入为37.43亿元(2017年度为27.57亿元)，同比增长35%。中国太保的该项投资租金为7.39亿元，同比增长7.7%。

引人注意的是，目前险企投资的一部分房地产用于旗下子公司的办公场地，也有部分投资性地产被抵押。

中国平安提到，于2018年12月31日，本集团净额为130.95亿元的投资性房地产用于账面值为人民币75.53亿元的长期借款的抵押物。

例如新华保险提到，其去年将位于北京市朝阳区建国门外大街甲12号的新华保险大厦的部分办公场所出租给资产管理公司，并在2018年确认上述租金收入约为0.14亿元;将位于北京市朝阳区建国门外大街甲12号的新华保险大厦的部分办公场所出租给新华养老保险，2018年确认上述租金收入约为0.03亿元。于2018年1月份，本公司与新华浩然订立了房屋租赁及物业管理协议，有效期为1年。

值得一提的是，投资性房地产目前在各险企投资资产配置比例中占比均较低(国寿和太保均不足1%)。上市险企也提到了投资性房地产的投资风险。比如，中国平安表示，集团持有的投资性房地产面临房地产价格风险，集团跟踪房地产投资敞口，监测相应区域房地产价格变动，分析宏观政策和区域经济发展对房地产价格的影响，聘请独立评估师评估公允价值，定期开展压力测试。

事实上，多位保险资管人士表示，2019年不动产依然是险企重点投资领域。但是，险企投资路径正发生改变，分红稳定、业绩确定性强的龙头地产股有望获保险机构资金青睐。