6部门整顿住房租赁市场 为什么要发展住房租赁市场？我国住房租赁市场现状如何

整顿住房租赁市场

不少老百姓最关注最牵挂的是今后房地产市场走势，房地产市场影响着住房租赁市场，现在居民租赁住房占收入压力仍然是很大。新中国成立70年来，我国基本解决了近14亿人口的大国城乡居民的住房问题。然而住房制度改革以来，我国房地产市场逐渐呈现二元化发展态势，住房销售市场蓬勃发展，住房租赁市场一直处于落后状况。

近日，住建部等6部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益，其中要求规范租赁服务收费，房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。

为什么要发展住房租赁市场

据报道,多年来,我国房地产市场有了较大发展,但目前市场仍以售卖为主,住房租赁则发展较慢,所以要大力发展住房租赁市场。 高房价造成了有房者越来越富、无房者消费潜力受到抑制、负担越来越重的情况，这是贫富差距拉大的主要原因之一，而且使得最具有消费潜力的发达城市地区反而出现消费增速不断下滑的局面。

房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

住房租赁市场发展试点名单

根据财政部、住房和城乡建设部消息，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16城进入了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。值得注意的是，此次入围试点的16城中，租售比大多居全国前列，居民购房压力较大。

我国住房租赁市场现状

我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿。北京和上海的租金规模均达到1300亿元。目前，长租公寓在整个租赁市场的占比很小，租金回报率还比较低。目前有多家房企涉足长租公寓，万科、招商蛇口、旭辉和龙湖等都已经有自己的长租公寓品牌，而近日融创中国也发布名为“住住”的长租公寓品牌。长租公寓市场目前有三类玩家，房产开发商、中介服务商以及互联网企业。

目前我国租房的人口约占总人口11%，对比美英日等国家的30%占比还有空间。2018年我国人口13.9亿，租房人群接近2亿，住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。根据数据显示，2017年我国住宅租赁市场规模已超1.5万亿元，同比增长9.3%，超GDP增幅。

2018年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿元人民币的A轮融资，其估值达到了200亿元人民币。国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10总融资金融约为75.792亿元;而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

据中研产业研究院发布的《2020-2025年中国住房租赁行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》统计数据显示

2014-2016年房地产租赁市场发展现状

一、住宅存量及其租赁比

图表：2014-2016年我国住宅存量及其租赁比

数据来源：中研普华

20101 年我国住房租赁比例仅有 21.05%，到 2016 年我国住房租赁比例仅上升了 0.44个百分点，达 21.49%，我国住房自有率也常年维持在 70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在 50-70%左右，其中德国更是在 50%以下， 大部分人群以租赁为主要的居住方式。

二、商业地产空置率分析

2016年前三季度租金与空置率代表城市共14个，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆(第三季度无数据)、武汉、大连、沈阳、成都、青岛、宁波。

2016年，多数城市优质写字楼租金变化平稳，一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，2016年，除广州外，一线城市租金水平仍保持高位;二线城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化相对平稳，成都写字楼市场供过于求，为各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持续下跌的城市。

代表城市优质写字楼空置率分化明显。2016年，从各代表城市优质写字楼空置率情况来看，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下;而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，四城市2016年各季度空置率均在9%以下。

三、全国租房市场需求量

受房价高企，多种调控政策限制，以及住房观念转变的影响，选择房屋租赁的人群也是日渐扩大，这也给未来租赁市场的发展提供了巨大空间。目前国内进入住房租赁市场的规模以上机构和房企数量达到100多家。企业扎堆进入，看中的正是加速增长的房屋租赁需求。至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右

四、重点城市供需分析

2016年全国租赁市场整体收入1.1万亿元，预计到2017年全国租房市场整体成交量应该会继续增长，租金涨幅有望达到5%以上。

2017年2月，北京区域通过我爱我家达成的住宅租赁交易量环比1月份增长1倍以上，同比2016年2月也有38.9%的增幅，租赁市场规模进一步扩大;在天津、杭州、南京、武汉等不少城市，租房市场也增势明显，房地产租赁需求持续高位。

五、租房市场租金走势

图表：2008-2016年我国部分城市房租租金上涨走势图

数据来源：中研普华

平均租金增长率在5%，而核心城市整体租金回报率处于较低水平，后续租金成长空间较大，预计增速将高于此水平。根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高为上海近7.9%，最低为成都仅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后续我们整体取5%的增速。

那么住房租赁市场行业发展如何呢?欲了解关于中国住房租赁市场行业具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2020-2025年中国住房租赁行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》。