2020-2025年中国工业地产行业竞争格局及投资风险预测报告
房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托，但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。
房地产信托的业务内容
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
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2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地产信托资产余额同比增长15.15%。据用益信托数据，2018年6月-2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。上半年地产信托募集资金占信托市场资金增量的40%。5月份，地产信托占比只增不减，当月金融、工业企业、基础产业信托募资都在下降，唯独地产信托募资在增长。5月和6月，地产信托募资占比分别达到42.4%和44.4%，位居首位。
银保监会7月初针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示。据数据显示，7月有63家信托公司发行集合信托产品，共发1632款产品，环比减少20.31%;集合信托产品发行规模为1845.77亿元，环比减少20.22%。
产品成立方面，7月有59家信托公司成立1473款集合信托产品，环比减少7.06%;集合信托产品成立规模为1370.71亿元，环比减少18.9%。
募集规模方面，7月房地产信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。2019年上半年各月份房地产信托募集规模均超过600亿元，7月下挫被认为是房地产信托规模收缩的起点。
伴随金融防风险等政策的不断深入，作为房企和信托公司重要“吸金”工具的房地产信托正面临“按下葫芦浮起瓢”的局面。用益信托最新数据显示，2019年来，房企通过信托公司发行的信托产品大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。与此同时，相关部门也加大了对房地产信托的监管力度，“严防死守”房地产信托的融资风险。
近年来，在“房住不炒”的总基调下，中国有关房企融资的政策持续在收紧，但在资本趋利和监管不成熟等因素影响下，近来信托产品的发行有所“抬头”。2019年来，中国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。
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2020-2025年中国工业地产行业竞争格局及投资风险预测报告
