美国商业地产资产缩水27% 2020商业地产行业发展现状及趋势分析

美国商业地产资产缩水27%

在疫情冲击之下，包括购物中心、商场，以及酒店业在内的美国商业地产资产减记严重，并呈现加速趋势，已经引起业界担忧。据富国银行数据显示，陷入困境的美国房地产资产的平均减记率超过了四分之一，为27%。在疫情之下，购物中心和酒店等商业地产的价值缩水最为严重。据美国国家零售联合会和投资银行PJ所罗门发布的一项研究显示，在疫情冲击严重的6月份，支付75%以上租金的公司不到三分之一，这使得商业地产租赁公司受损严重。在酒店行业同样损失惨重。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

近年来，随着房地产行业发展速度减缓，我国商业地产(含商业营业用地和办公楼用地)销售额呈现波动变化，增速变化幅度也较大。2018年全国商业地产销售额为19625.45亿元，同比下降0.35%。长期来看，2010-2018年，我国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年增速下滑到负增长水平，2018年，全国商业地产销售面积为16334.65万平方米，同比下降7.16%，为历年最大下滑水平。

2019上半年，中国商办(商业营业用房及办公楼)用地成交规划建筑面积达8762.1万平方米，同比下降9.1%，并且一线及二线城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二线城市商办用地成交规划建筑面积占全国44.3%，而一线城市才占比3%。

2020商业地产行业发展现状及趋势分析

商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。近年来共享、智能、文化体验、多产业融合、大数据等概念逐步渗透到各行业各领域，商业地产也不例外。新型写字楼及商业园区模式受到关注，也给传统的商业地产的转型升级和去库存带来了新的视角和思路。

商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费、办公需求等多领域的发展息息相关。当下商业地产现状颇为尴尬，一方面是商业地产交易活跃特别是外资投资行为，另一方面则是商业地产库存问题待解。

商业地产的物业价值取决于租金坪效、租金坪效取决于商户零售坪效、零售坪效取决于新招商组合、新招商组合重点在于数字化新零售双线品牌的引进，随着传统实体商家倒闭潮的到来，招商要重点转向新零售品牌为主，并倒逼开发商自主投资自营新零售板块，而自营新零售板块比自持物业重要很多，物业就像硬件，没有软件的驱动就是一个烂壳没有价值。

传统百货的、购物中心的关店潮会加速，一二线城市商业地产会出现大量的空置率以及租金收益大幅度下滑现象;三、四、五线城市会更惨烈，三、四、五城市大多属于中小型开发商，几乎90%以上开发商不具备自持物业的实力和运营能力，银行资金又严禁进入商业地产，资产证券化的路线在这些市场也无法跑通，开发商唯一的资金来源是民间高息借贷，这样大部分资产已经质押给资金方最终成为不良资产。

未来商业地产整体政策倾向头部企业，中小型开发商因缺乏内容运营能力，在拿地成本、资金成本、开发成本和周转速度没有任何的优势;原有的自持物业要么低价快速变现，要么抵债成不良资产，只有少数基础较好的开发商能够生存下去。

商业地产带流量的主力店商超、电影院、KTV、健身厅这些传统标配本身面临前所未有的关店潮，家乐福、沃尔玛、华润万家每年在大量的关店，为什么呢?80、90、00后现在愿意到传统商超去购物的已经很少了，基本上都是手机下单送货到家，靠中老年消费的传统商超还能支撑多久?而电影院、KTV、健身厅这些高流量项目盈利效果也大不如前，大面积撤店也是必然的事情。

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