长租公寓市场调研 2021年长租公寓行业研究报告及投资风险

长租公寓行业前景现状如何?未来长租公寓行业市场投资趋势怎么样?在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%，即使取20%这一较低的比例，我国机构出租房源租金能够达到2000亿。长租公寓目前主要分布在一、二线城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等，而主要的客户群体是年轻白领，年龄在25-30岁之间，上述人群工作经验不算很多、薪酬水平适中，同时又很注重生活质量。以上海为例，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

长租公寓市场调研 2021年长租公寓行业研究报告及投资风险

据统计2020年上半年，有七成经营不善的长租公寓，都是因为此种“高收低出”模式。疫情影响下，这些长租公寓品牌的资金链问题更是被急剧放大。据贝壳研究院不完全统计，2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。

在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。1)根据住建部的数据显示，目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。

近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为众多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。

中国长租公寓行业面临挑战

第一，重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长，目前国内长租公寓企业在高负债，资金压力大的状态下运营，其中资金压力主要集中于长租公寓的装修成本和租金成本两个方面。

第二，融资和税收成本相对较高，目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。而且长租公寓税收负担较重，“营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增，累计超过租金收入的20%。

第三，非规模化和非专业化不能存活，长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，只有具备一定规模和专业化服务水平的机构才能从残酷的市场竞争中存活并获得发展机会。

第四，租期的维稳考验长租公寓企业运营能力，中国目前住房租赁市场上的租期太短，一般分散式长租公寓租期为3-6年，集中式长租公寓租期为10年左右。房东和租客续约率低，房源和租客的不稳定，这就造成了长租公寓企业运营成本过高。

截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军。2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年底中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。

广州首个由国有住房租赁企业打造的刚需型长租公寓品牌“珠实新寓”已宣布推出首个产品，这是2017年11月广州市打造的首批市场化、专业化和规模化的国有住房租赁平台后第一批产品入市。广州市首批启动的租赁住房试点项目，城投住房公司旗下的城品云荟长租公寓也将在年底完工。

数据显示，目前广州市场上的长租公寓主要为万科泊寓、龙湖冠寓、自如、窝趣、YOU+国际青年社区等品牌，截至2020年下半年，广州集中式长租公寓品牌约90个，门店约500个，开业房源超7万间。新增品牌方青睐略有“价格洼地”的海珠、南沙等区。租金方面，广州平均租金处于1500~5500元区间。租金在1500元以下的房源多位于番禺区、荔湾区、白云区，且地段较为偏僻，房源面积小。而长租公寓租金超过5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高档物业，广州住房租赁单套月租低于5500元占比最大。

《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对我国行业的供需状况、长租公寓发展现状、长租公寓子行业发展变化等进行了分析，重点分析了长租公寓行业的发展现状、如何面对长租公寓行业的发展挑战、长租公寓行业的发展建议、长租公寓行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。长租公寓报告还综合了行业的整体发展动态，对长租公寓行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

在形式上，长租公寓报告以丰富的数据和图表为主，长租公寓突出文章的可读性和可视性，避免套话和空话。报告附加了与行业相关的数据、政策法规目录、主要长租公寓企业信息及行业的大事记等，为长租公寓投资者和业界人士提供了一幅生动的行业全景图。

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